Welche Rolle spielt die jüngste Entscheidung des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen für das Gewerberaummietrecht?
Real Estate Praxistipp

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen und seiner Rolle für das Gewerberaummietrecht. Der BGH hatte am 18.03.2015 entschieden, dass die formularmäßige Abwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam seien, wenn die Mieträume zu Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben werden. Die Entscheidung des BGH betraf allerdings zunächst nur die Vermietung von Wohnraum. Das LG Lüneburg sah sich nun der Frage ausgesetzt, ob das Urteil des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln auch auf das Gewerberaummietrecht übertragen werden könne. Das Landgericht wies in diesem Zusammenhang auf die Parallelität zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht hin. Dennoch ist vor einer vorschnellen Übertragung der neuen Grundsätze aus dem Wohnraumrecht in das Gewerberaummietrecht zu warnen. Eine genaue Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls wird unabdingbar sein.

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 21/13; LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015, Az. 5 O 353/14]

Die Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 ist ein Paukenschlag: Die – gängige – formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn die Mieträume zu Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben werden. Bisher war für eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht nicht relevant, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Dies ändert sich nun. Einschränkend fügt der BGH allerdings hinzu, dass die Gewährung eines „angemessenen Ausgleichs“ bei Übergabe unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Mieträume die Wirksamkeit der Vornahmeklausel „am Leben halten kann“.

Die Entscheidung des BGH betrifft zunächst nur die Vermietung von Wohnraum. Gespannt wurde daher auf gleich gelagerte Fälle im Gewerberaummietrecht geblickt. Das LG Lüneburg hatte hierüber zu entscheiden und wies in diesem Zusammenhang auf die Parallelität zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht hin. Nur in Ausnahmefällen, so das Landgericht, dürften Mietverträge über Gewerberäume anders als solche über Wohnraum beurteilt werden.

Eine solche Ausnahme sah das LG Lüneburg in dem zu entscheidenden Fall nicht und markiert damit eine erste Verlängerung der Rechtsprechung des BGH zur Wohnraummiete auf das Gewerberaummietrecht.

PSP-Praxistipp:

Voraussichtlich wird die aktuelle Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnungsmietverträgen künftig auch im Gewerberaummietrecht zu beachten sein. Offen ist allerdings, in welchem Umfang sie Niederschlag finden wird.

Vor einer vorschnellen Übertragung der neuen Grundsätze aus dem Wohnraumrecht in das Gewerberaummietrecht ist zu warnen. Es gibt im Gewerberaummietrecht durchaus häufig anzutreffende Konstellationen, in denen die Forderung nach einer Anfangsrenovierung des Vermieters schlichtweg keinen Sinn macht, vom Mieter gar nicht gewollt ist und vielfach – etwa bei der Vermietung von Ladenflächen im Einzelhandel – auch nicht der Lebenswirklichkeit entspricht. Dies ist etwa der Fall, wenn es dem gewerblichen Mieter um die eigene Gestaltung der Mieträume geht, z. B. im Sinne einer eigenen „Corporate Identity“. Ob es auch in derartigen Fällen sinnvoll und richtig ist, die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter davon abhängig zu machen, dass der Vermieter eine Anfangsrenovierung vornimmt, ist fraglich. Legt man dennoch die Grundsätze der BGH-Rechtsprechung zugrunde, dürfte hier vor allem eine Lösung über die „Gewährung angemessenen Ausgleichs“ („Incentives“), wie etwa eines Baukostenzuschusses für die Mieterausbauten oder mietfreier Monate denkbar sein. Anders als im Wohnraummietrecht wird es im Gewerberaummietrecht wohl auch darauf ankommen, welcher konkreten Nutzung der Mietgegenstand zugeführt werden soll.

Es gibt also Gründe, die gegen eine schablonenhafte Übertragung der BGH-Entscheidung aus dem Wohnraummietrecht auf das Gewerberaummietrecht sprechen. Eine genaue Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls wird daher unabdingbar sein.

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