Umfang der Wirkung einer Mängelanzeige
Real Estate Praxistipp zu BGH, Beschluss vom 24.08.2016, Az. VII ZR 41/14

Zwischen Bauherr und Auftragnehmer ist die Geltung der VOB/B vereinbart. Vor Ablauf der Verjährungsfrist zeigt der Bauherr Undichtigkeiten der Abdichtung der eine Tiefgarage umschließenden sogenannten Weißen Wanne lediglich in örtlich begrenzten Bereichen dieser Tiefgarage und in zwei Aufzugschächten an und verlangt Schadensersatz. Als die Verjährungsfrist abgelaufen ist, fordert der Bauherr Schadensersatz auch wegen Undichtigkeiten in anderen Bereichen der Tiefgarage und in einem weiteren Aufzugschacht. Die Undichtigkeiten in allen Tiefgaragenbereichen und Aufzugschächten haben identische Ursachen. Der Auftragnehmer beruft sich auf die Verjährung des Schadensersatzanspruchs, soweit dieser auf diejenigen Undichtigkeiten entfällt, die erst nach Ablauf der Verjährungsfrist gerügt wurden.

Der BGH lässt die Verjährungseinrede des Auftragnehmers nicht durchgreifen und argumentiert folgendermaßen:

  • Für die Wirksamkeit einer Mängelanzeige reicht es aus, wenn der Bauherr das äußere Erscheinungsbild eines Mangels (hier: Undichtigkeit der Weißen Wanne) rügt. Konkrete Ursachen des Mangels braucht der Bauherr nicht anzugeben. Seine Mängelrüge erfasst unausgesprochen sämtliche Ursachen für die in der Mängelanzeige beschriebenen Symptome. Diese sogenannte „Symptom-Theorie“ entspricht bereits seit langem der ständigen Rechtsprechung.
  • In seiner Entscheidung vom 24.08.2016 führt der BGH sie jedoch fort. Dass eine Mängelanzeige die Gewährleistungsfrist nicht nur hinsichtlich der angezeigten Symptome dieses Mangels (hier: Undichtigkeiten und Feuchtigkeitsschäden) unterbricht, sondern auch hinsichtlich der Ursachen dieses Mangels (hier: fehlerhafte Ausführung der Weißen Wanne) führt zu folgender Feststellung des BGH: Wenn – wie hier – die Ursache für die Undichtigkeiten in allen Bereichen des Bauwerks dieselbe ist, wird die Verjährung der Ansprüche des Bauherrn durch seine form- und fristgerechte Mängelanzeige von Mängeln, die in einem bestimmten Bereich des Gebäudes aufgetreten sind, auch wegen solcher Mängel unterbrochen, die in anderen Bereichen des Bauwerks auftreten und vor Ablauf der Verjährungsfrist nicht noch einmal gesondert angezeigt werden.

PSP-Praxistipp:

Nur bei Anwendbarkeit der VOB/B unterbricht eine Mängelanzeige die Verjährung, nicht auch bei einem Bauvertrag nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

Die Mängelanzeige muss außerdem schriftlich erfolgen. Einige Gerichte halten eine lediglich per E-Mail vorgenommene Mängelanzeige nicht für ausreichend. Zur Wahrung der Schriftform genügt es dagegen, einen die Mängelanzeige enthaltenden Brief an den Auftragnehmer nach Unterzeichnung durch den Bauherrn einzuscannen und ihn als PDF-Datei im Anhang einer E-Mail an den Auftragnehmer zu senden.

Die „Symptom-Rechtsprechung“ kann sich für den Bauherrn ausnahmsweise auch nachteilig auswirken. Zu denken ist insbesondere an den Fall, dass der Bauherr wegen bisher erst an einigen Stellen des Bauwerks aufgetretener Mängel mit dem Auftragnehmer bereits einen Vergleich unter Verzicht auf die Geltendmachung etwaiger weiterer Ansprüche abgeschlossen hat und er sich damit der Möglichkeit begeben hat, auch wegen später andernorts auftretender, aber auf derselben Ursache beruhender Mängel eine Kompensation zu erlangen.

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