Versicherungspflicht des gewerblichen Mieters im Formularmietvertrag
Real Estate Praxistipp zu OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016, Az. I-24 U 25/16

Zwischen den Vertragsparteien besteht ein Mietvertrag über Praxisräume. Darin ist auch eine Pflicht des Mieters enthalten, „ausreichende Versicherungen“ abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen. Die entsprechende Vertragsklausel enthält zudem eine beispielhafte Aufzählung bestimmter Versicherungen.

Das OLG Düsseldorf qualifiziert diese gewerbemietvertragliche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), die vom Vermieter gestellt wurde. Als solche ist die Regelung nur wirksam, wenn sie die Rechte und Pflichten des Mieters möglichst klar, einfach und präzise darstellt (sogenanntes Transparenzgebot). Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Regelung, die den Abschluss „ausreichender Versicherungen (z. B. …)“ vorsieht, nach Auffassung des Gerichts aber nicht gerecht.

Eine dem Transparenzgebot entsprechende Klausel liegt vielmehr nur vor, wenn hieraus für einen durchschnittlichen Vertragspartner auch die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar sind. Um den Mieter wirksam zum Abschluss von Versicherungen verpflichten zu können, muss der Klausel daher deutlich zu entnehmen sein, welche Versicherungen konkret vom Mieter erwartet werden.

Dieser Voraussetzung wird die vorliegende Klausel aus zweierlei Gründen nicht gerecht: Zum einen enthält die Klausel eine lediglich beispielhafte Aufzählung abzuschließender Versicherungen. Zum anderen wird auch der Umfang der abzuschließenden Versicherung (etwa die Höhe des Versicherungsschutzes) nicht konkret festgelegt.

Für den Mieter folgt hieraus Rechtsunsicherheit und das Risiko, nicht den Anforderungen des Vermieters entsprechend versichert zu sein. Für den Mieter bleibt dadurch nur die Wahl, den Anforderungen des Vermieters im Zweifel nicht gerecht zu werden, oder sich auf eigene Kosten möglicherweise zu umfangreich zu versichern.

Aufgrund der intransparenten Regelung kann der Vermieter daher den Abschluss und den Fortbestand der Versicherungen hier nicht vom Mieter verlangen.

PSP-Praxistipp:

Da es für den Mieter grundsätzlich keine mietrechtliche (gesetzliche) Pflicht zum Abschluss von Versicherungen gibt, sind aus Vermietersicht entsprechende vertragliche Regelungen erforderlich, die dem Mieter eine entsprechende Verpflichtung auferlegen. Sofern die konkreten Inhalte nicht (nachweislich) individuell zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelt werden, besteht aufgrund der dann notwendigen AGB- rechtlichen Prüfung häufig die Gefahr unwirksamer Klauseln, z. B. wegen Intransparenz, wie im vorliegenden Fall. Eine klare und unmissverständliche Formulierung eines auch für den Mieter eindeutig verständlichen vertraglichen Regelwerks hat daher oberste Priorität beim Abschluss von (Gewerbe-)Mietverträgen. Der Beschluss des OLG Düsseldorf macht dies im Rahmen seiner Ausführungen zur formularvertraglich vereinbarten Versicherungspflicht des Mieters nochmals sehr deutlich.

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