Wohnraumkündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16

Der Mieter bewohnt seine Wohnung seit 1977. Im Jahr 2008 erwirbt die heutige Vermieterin die Wohnung. Ihr Ehemann betreibt in demselben Anwesen eine Beratungsfirma, die jetzt erweitert werden soll und mehr Platz benötigt. Hierzu will die Vermieterin die Wohnung zur Verfügung stellen und kündigt dem Mieter.  Die Vorinstanzen sehen in dem Bedarf für die berufliche Tätigkeit des Ehemannes ein berechtigtes Interesse ähnlich dem Eigenbedarf und bejahen einen Kündigungsgrund. Der BGH sieht das anders und erklärt die Kündigung für unwirksam.

  • Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Wann ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt, wird im Gesetz exemplarisch aufgezählt: Wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen  oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sogenannter „Eigenbedarf“) oder wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
  • Damit hat der Gesetzgeber in den beiden bedeutsamsten Fallgruppen bestimmt, unter welchen Umständen der Herausgabewunsch des Vermieters Vorrang vor den Interessen des Mieters hat. Beide Fallgruppen erfassen den vorliegenden Fall aber nicht, da es hier weder um eine Eigennutzung zu Wohnzwecken noch um eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne der Vorschrift geht. Vielmehr geht es hier um eine Eigennutzung zu gewerblichen Zwecken. Dieser Fall ist von der Interessenlage her zwischen den genannten Typisierungen anzusiedeln. Auch in einem solchen Fall kann zwar durchaus ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Kündigung bestehen. Jedoch hat dieses nicht automatisch Vorrang vor den Interessen des Mieters. Vielmehr müssen die betroffenen Belange im Einzelfall geprüft und gegeneinander abgewogen werden.
  • Den gesetzlich geregelten Fallgruppen lassen sich Leitlinien für diese Abwägung entnehmen: (1.) Geht es um den „echten“ Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken, steht dieses dem Interesse des Mieters an der Wahrung seiner Wohnung als Lebensmittelpunkt gleich. Verfolgt der Vermieter insoweit einen ernsthaften Nutzungswillen, ist sein Herausgabeinteresse vorrangig. (2.) Wird eine gemischte Wohn- und Gewerbenutzung angestrebt, hat das Interesse des Vermieters nur dann Vorrang, wenn ihm andernfalls Nachteile entstehen. (3.) Soll die Wohnung – wie hier – nur noch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, muss die Weiternutzung durch den Mieter schon zu erheblichen Nachteilen für den Vermieter führen. Das kann etwa der Fall sein, wenn die gewerbliche Tätigkeit andernfalls nicht mehr rentabel durchgeführt werden könnte oder der konkrete Lebenssachverhalt die Nutzung gerade dieser Wohnung verlangt (z. B. wegen gesundheitlicher Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen etc.). Solche Gründe bestehen im vorliegenden Fall nicht.

PSP-Praxistipp:

Der BGH stärkt erneut den Kündigungsschutz des Wohnraummieters. Bisher war es verbreitete Praxis, den Berufs- oder Geschäftsbedarf des Vermieters als weitere ungeschriebene Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Dies hat der BGH nunmehr abgelehnt und fordert auch in diesen Konstellationen eine Prüfung, ob nach den konkreten Umständen des Einzelfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters die schutzwürdigen Belange des Mieters überwiegt. Die Kündigung zum Zwecke der eigenen gewerblichen Nutzung der Mieträume wird also künftig erschwert und fordert einen erhöhten Begründungsaufwand. Reine Zweckmäßigkeitserwägungen oder wirtschaftliche Überlegungen unterhalb der Rentabilitätsschwelle sind nicht ausreichend. Eine sorgfältige Vorbereitung der Kündigung ist erforderlich.

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