Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf direktes Anfahren seines Hauses
Real Estate Praxistipp

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des BGH zur Einräumung eines Notwegerechts auf einem benachbarten Grundstück. Demnach muss ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn ein Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 BGB nur dann gewähren, wenn dessen Grundstück andernfalls von niemandem bestimmungsgemäß genutzt werden könnte. Dabei reichen für die notwendige Inanspruchnahme bloße schuldrechtliche Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Nachbarn in aller Regel nicht aus.

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 22.01.2016, Az. V ZR 116/15

Die Kläger sind Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Dieses ist von einer öffentlichen Straße aus nur über eine steile Treppe zugänglich. Die zum Haus gehörenden Garagen liegen auf dem Höhenniveau der Straße und sind von dort aus anzufahren. Über das Nachbargrundstück verläuft ein Zufahrtsweg zu einer anderen öffentlichen Straße. Dieser wurde 34 Jahre lang auch als Zufahrt zum Haus der Kläger genutzt, ohne dass dies vertraglich oder dinglich abgesichert war. Ein auf dem Grundstück der Kläger befindlicher Kfz-Abstellplatz ist nur über diesen Weg zu erreichen. Im Jahr 2013 untersagte der Nachbar den Klägern die weitere Nutzung des Weges. Der BGH wies ihre Klage auf die Einräumung eines Notwegerechts gegen Zahlung einer angemessenen Notwegerente und Beteiligung an den Unterhaltskosten der Zufahrt mit folgender Begründung ab:

  • Zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks gehört die Möglichkeit, dieses mit dem eigenen Kraftfahrzeug anzufahren. Dabei ist es ausreichend, wenn mit einem Kraftfahrzeug unmittelbar an das Wohngrundstück herangefahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann.
  • Dass das Erreichen des Hauseingangs bei dem Auffahren auf das Grundstück erleichtert möglich wäre, rechtfertigt kein Notwegrecht.
  • Eine angemessene Nutzung des Grundstücks ist bereits durch eine funktionsfähige Treppe gewährleistet, über die man auf das Grundstück gelangt. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentümer sehr alt sind, denn maßgebend ist eine objektive Betrachtung; auf die persönlichen Bedürfnisse des jeweiligen Eigentümers kommt es nicht an.
  • Auch wenn die Eigentümer eines Grundstücks den Nachbarn jahrelang gestattet haben, über ihr Grundstück auf deren Nachbargrundstück zu gelangen, können die Eigentümer diese Gestattung jederzeit widerrufen und das Unterlassen des Betretens ihres Grundstücks seitens der Nachbarn fordern.

PSP-Praxistipp:

Mit diesem Urteil hat der BGH erneut deutlich gemacht, dass ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn ein Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 BGB nur dann gewähren muss, wenn dessen Grundstück andernfalls von niemandem (also ungeachtet des Alters und der körperlichen Verfassung des Nachbarn und unabhängig von dessen individuellen Bedürfnissen) bestimmungsgemäß genutzt werden könnte. Vor dem Erwerb eines Grundstücks sollte die Möglichkeit, die Zugänge zu den aufstehenden Gebäuden auch noch viele Jahre nach dem Erwerb (optimalerweise auch mit Kraftfahrzeugen) zu erreichen, nicht nur durch eine Besichtigung vor Ort geprüft werden. Wo diese Möglichkeit nicht ohne Weiteres über eine Zufahrt von einer öffentlichen Straße aus gegeben ist, sondern es der Mitbenutzung eines Nachbargrundstücks bedarf, ist vielmehr außerdem abzuklären, ob die notwendige Inanspruchnahme von Verkehrswegen auf Nachbargrundstücken rechtlich hinreichend abgesichert ist. Bloße schuldrechtliche Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Nachbarn reichen dazu in aller Regel nicht aus. Nur die Eintragung eines Fahrt- und Wegerechts im Grundbuch stellt sicher, dass dem Grundstückserwerber sein Recht zur (Mit-)Benutzung der Verkehrswege auf dem Nachbargrundstück nicht streitig gemacht werden kann.

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