Verursachte Mieterschäden nach Erwerb der Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften des Käufers aus Vermietung und Verpachtung
Real Estate Praxistipp

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des FG Düsseldorf zu verursachten Mieterschäden nach Erwerb der Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften des Käufers aus Vermietung und Verpachtung. Demnach dürfen die Aufwendungen für vom Mieter verursachte Schäden in der Einkommensteuererklärung steuermindernd als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie durch den Vermieter angefallen sind. Hierfür sind stets eine konkrete Einzelfallprüfung sowie eine lückenlose Dokumentation zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie erforderlich.

Real Estate Praxistipp zu FG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2016, Az. 11 K 4274/13 E

K kauft eine vermietete Eigentumswohnung. Schäden bestehen zu diesem Zeitpunkt nicht. Das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter wird vorerst fortgesetzt, aufgrund von Streitigkeiten jedoch nach einem Jahr beendet. Die Aufwendungen für zwischenzeitlich vom Mieter verursachte Schäden setzt K in der Einkommensteuererklärung steuermindernd als Werbungskosten ab. Bei den Schäden handelt es sich um eingeschlagene Türscheiben, Schimmelbefall an Wänden, zerstörte Bodenfliesen und einen nicht gemeldeten Wasserrohrbruch. Die Kosten netto übersteigen die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung.

Das Finanzamt meint, diese Kosten – da sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie angefallen sind – seien als anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu bewerten und könnten somit steuermindernd nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Diesem Ansatz folgt das Finanzgericht Düsseldorf nicht und lässt einen sofortigen Werbungskostenabzug mit folgender Begründung zu:

  • Zwar liegen im Streitfall nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ vor. Denn die Aufwendungen zur Beseitigung der Schäden sind innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb angefallen und die Grenze von 15 % der Nettoanschaffungskosten ist überschritten. Dennoch soll die Vorschrift nicht angewendet werden können und das aus zwei Gründen:
  • Zum einen enthält die Gesetzesbegründung zu § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG keine Anhaltspunkte dafür, dass auch der Aufwand zur Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Erwerb entstanden sind, anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellt.
  • Zum zweiten spricht in systematischer Hinsicht die Möglichkeit der außerordentlichen Absetzung für Abnutzung dagegen, Aufwendungen für nachträglich entstandene Schäden als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu klassifizieren. Bei einer Substanzschädigung der Mietsache kommt regelmäßig eine außerordentliche (technische) Abnutzung in Betracht. Dies trifft auch hier zu und würde ebenfalls eine sofortige Steuerminderung in voller Höhe herbeiführen.
  • Das Verfahren ist noch nicht abgeschlossen. Die Revision ist unter dem Aktenzeichen IX R 6/16 beim Bundesfinanzhof anhängig.

PSP-Praxistipp:

Um einen sofortigen Werbungskostenabzug innerhalb der nächsten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie sicherzustellen, muss zunächst die 15 %-Grenze des § 6 Abs.1 Nr. 1a EStG im Auge behalten werden. Die für Immobilien-Käufer günstigen Aspekte des vorstehend dargestellten FG-Urteils sind im Übrigen bis zur endgültigen Entscheidung des BFH mit Vorsicht zu genießen. Sollte sich der BFH aber der Meinung des FG Düsseldorf anschließen, so ist entscheidend, dass die betreffenden Schäden jedenfalls erst nach dem Erwerb der Immobilie (Erwerb im steuerrechtlichen Sinne, d. h. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) eingetreten sein müssen. Dies ist in jedem Einzelfall konkret zu prüfen und erfordert eine lückenlose Dokumentation zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie. Beispiele hierfür sind detaillierte Übergabeprotokolle, Regelungen im Kaufvertrag sowie Fotoaufnahmen einzelner Komponenten der Immobilie.

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