Zur Mängelhaftung des Bauträgers bei unwirksamer Abnahmeklausel im Bauträgervertrag
Real Estate Praxistipp

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des BGH zur Mängelhaftung des Bauträgers bei einer unwirksamer Abnahmeklausel im Bauträgervertrag. Die Autorin zeigt, dass es sich lohnen kann, prüfen zu lassen, ob und ggf. aus welchen Gründen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglicherweise unwirksam war. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Verjährung von Mängelhaftungsansprüchen gegen einen Bauträger droht oder wenn Prüfung und Nachweis von Mängeln des Gemeinschaftseigentums für die Käufer mit hohem (Kosten-)Aufwand verbunden sind.

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13

Der Käufer einer Eigentumswohnung begehrt vom Bauträger die Beseitigung von Mängeln der Wohnung (Sondereigentum) und des Gemeinschaftseigentums. Laut Bauträgervertrag soll die Abnahme des Gemeinschaftseigentums „durch die Verwaltung gemäß WEG, gegebenenfalls unter Anwesenheit von Erwerbern“ erfolgen. Erster Verwalter ist der Bauträger selbst. Der Käufer nimmt an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums am 12.11.2004 nicht teil. Das Abnahmeprotokoll wird vom Bauträger sowohl für die Übergeber- als auch für die Übernehmerseite unterschrieben. Bei der wenige Tage später erfolgenden Übergabe der Wohnung an den Käufer zeigt dieser dann diverse Mängel der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums an, ohne die Abnahme der Wohnung zu erklären. Den vereinbarten Kaufpreis entrichtet er unter Berufung auf dessen mangelnde Fälligkeit nicht.

Der BGH gibt ihm mit folgender Begründung Recht:

  • Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter oder durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Käufers gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Anschluss an BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12). Eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums liegt daher nicht vor.
  • Eine ausstehende Abnahme hindert den Käufer aber nicht daran, bereits Nacherfüllungs- und Mangelbeseitigungsansprüche geltend zu machen, auch wenn sich der Vertrag mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befindet. Denn einem Bauträger als Verwender der unwirksamen Formularklausel ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich dem Käufer gegenüber auf die Unwirksamkeit der Abnahme zu berufen. Er darf aus der Unwirksamkeit einer von ihm selbst gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung keine Vorteile ziehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VIIZR 171/15 und Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15). Vielmehr muss er den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelbeseitigungsansprüchen des Käufers konfrontiert wird.
  • Da keine wirksame Abnahme vorliegt – von welcher an der Käufer die Beweislast für die von ihm behaupteten Mängel tragen würde –, hat der Bauträger darzulegen und zu beweisen, dass das Gemeinschaftseigentum mangelfrei ist und dem Käufer deshalb keine Mängelansprüche zustehen. Das gelingt dem Bauträger im vorliegenden Fall nicht.
  • Da die Verjährung von Nacherfüllungs- und Mängelbeseitigungsansprüchen erst mit der Abnahme zu laufen beginnt, eine wirksame Abnahme hier aber nicht erfolgt ist, kann sich der Bauträger schließlich auch nicht darauf berufen, dass die erst Anfang 2010 rechtshängig gemachten Mängelbeseitigungsansprüche verjährt seien.

PSP-Praxistipp:

Insbesondere dann, wenn die Verjährung von Mängelhaftungsansprüchen gegen einen Bauträger droht oder wenn Prüfung und Nachweis von Mängeln des Gemeinschaftseigentums für die Käufer mit hohem (Kosten-)Aufwand verbunden sind, kann es sich lohnen, prüfen zu lassen, ob und ggf. aus welchen Gründen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglicherweise unwirksam war. Gerade in älteren Bauträgerverträgen finden sich unwirksame Abnahmeklauseln nicht selten.

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