Keine Pflicht (mehr) zur notariellen Beurkundung der dinglichen Einigung über ein Vorkaufsrecht!

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 73/15

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des BGH zur notariellen Beurkundung der dinglichen Einigung über ein Vorkaufsrecht. In Abgrenzung zu seiner früheren Rechtsprechung hat der BGH in seinem Urteil vom 08.04.2016 festgestellt, dass die dingliche Einigung über die Bestellung eines Vorkaufsrechts und dessen Eintragung im Grundbuch keiner notariellen Beurkundung bedarf. Welche Erwägungen den BGH zu diesem Ergebnis bewegt haben und was das Urteil in der Praxis bedeutet, erfahren Sie in diesem Praxistipp.

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 73/15

Die dingliche Einigung gemäß § 873 BGB über die Bestellung eines Vorkaufsrechts und dessen Eintragung im Grundbuch muss nicht notariell beurkundet werden. Damit gibt der BGH seine frühere gegenteilige Rechtsprechung (Urt. v. 07.11.1990, Az. XII ZR 11/89) ausdrücklich auf.

Der Kläger ist Erbe eines von zwei benachbarten Grundstücken, die ursprünglich beide im Eigentum seines Rechtsvorgängers (Erblassers) standen. Noch zu seinen Lebzeiten verkauft dieser das zweite Grundstück an den Beklagten. Dabei wird ein Vorkaufsrecht am Grundstück des Klägers vereinbart, ohne dass diese Vereinbarung jedoch Eingang in die notarielle Urkunde findet. Anschließend wird die Eintragungsbewilligung erteilt und das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2013 will der Kläger das Grundstück an einen anderen angrenzenden Nachbarn verkaufen. Daraufhin übt der Beklagte das Vorkaufsrecht aus. Hiergegen wehrt sich der Kläger gerichtlich und begehrt Löschung des Vorkaufsrechts. Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet, dass die Klage abzuweisen ist und stützt dies auf folgende Erwägungen:

• Ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung besteht nicht, denn das Grundbuch ist nicht unrichtig. Das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten des Beklagten wurde gemäß § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch wirksam bestellt. Dass die betreffende Einigung nicht notariell beurkundet wurde, ist unschädlich. Die dingliche Bestellung des (dinglichen) Vorkaufsrechts setzt die Einhaltung einer besonderen Form nicht voraus.

• Dies ist bisher vom BGH ausdrücklich anders beurteilt worden; ihm folgte die obergerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Literatur. Von dieser Rechtsauffassung wendet sich der BGH nun aber ab und erklärt: Richtigerweise muss die dingliche Einigung gemäß § 873 BGB zur Bestellung eines Vorkaufsrechts – anders als das darauf bezogene schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft – nicht notariell beurkundet werden. An der früheren Rechtsprechung wird ausdrücklich nicht festgehalten.

• Der notariellen Beurkundung bedarf gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nur der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich der Grundstückseigentümer zur Bestellung eines Vorkaufsrechts verpflichtet. Wird diese Form nicht beachtet, ist der Vertrag nichtig. Jedoch wird der Formmangel durch die – formlos mögliche – dingliche Einigung und die Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch geheilt und das Vorkaufsrecht ist wirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB analog).

PSP-Praxistipp:

Die jetzige Klarstellung durch das Urteil des BGH ist richtig. Grundsätzlich ist von der Formfreiheit eines Rechtsgeschäfts auszugehen, solange eine besondere Form nicht vertraglich vereinbart oder vom Gesetz ausdrücklich vorgeschrieben wird. Eine zwingende Formvorschrift für die dingliche Einigung über die Grundbucheintragung gibt es nicht. Die nur für die schuldrechtliche Verpflichtung zur Bestellung des Vorkaufsrechts bestehende Beurkundungspflicht gilt insoweit nicht. Hier kommt das dem deutschen Recht zugrunde liegende sog. „Abstraktionsprinzip“ zum Ausdruck, wonach das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft und das dingliche Erfüllungsgeschäft rechtlich voneinander zu trennen sind.

Festzuhalten ist: Auch die nicht notariell beurkundete Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts wird mit Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch wirksam. Der Formmangel des zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts wird durch die Eintragung geheilt. Die dingliche Einigung über die Grundbucheintragung ist von vornherein nicht beurkundungspflichtig.