„Mitgefangen – mitgehangen“: Handelt ein Verkäufer von mehreren arglistig, haften alle dafür
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. 5 ZR 150/15

Der Käufer erwirbt von einem Ehepaar ein mit einem Wohnhaus bebautes Hanggrundstück. Die Sachmängelhaftung wird vertraglich ausgeschlossen. Im Garten des Hauses befindet sich eine vom Ehemann errichtete Stützmauer, die nicht den erforderlichen statischen Berechnungen entspricht, weil sie mit falschen Steinen gebaut ist. Während der Ehemann im Krankenhaus ist, führt die Ehefrau allein die Besichtigungen durch; sie weiß von der Fehlerhaftigkeit der Stützmauer nichts und erwähnt dies daher auch nicht. Als die Mauer einige Zeit nach dem Kauf zusammenbricht, machen die Käufer Schadensersatz geltend.

Der BGH verurteilt auch die Ehefrau zu Schadensersatzzahlungen mit folgender Begründung:

  • Gemäß § 444 Alt. 1 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vertraglichen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Die zu entscheidende Frage ist, wie diese gesetzliche Regelung zu verstehen ist: Ist bei mehreren Verkäufern jeweils ein individuelles Fehlverhalten des einzelnen Verkäufers erforderlich, um ihn in Anspruch zu nehmen – oder ist der „Verkäuferseite“ insgesamt die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt, wenn auch nur einem Verkäufer Arglist vorzuwerfen ist? Der Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift lässt grundsätzlich beide Deutungen zu.
  • Die Ehefrau handelt hier nicht arglistig, denn sie kennt die Mangelhaftigkeit der Mauer nicht. Jedoch weiß der Ehemann, dass die von ihm selbst errichtete Mauer nicht den statischen Vorgaben entspricht. Er ist verpflichtet, diesen Sachmangel zu offenbaren; dies kann er bis Vertragsschluss auch nachholen. Unterlässt er die Aufklärung, handelt er arglistig. Er kann sich daher in keinem Fall auf den Haftungsausschluss berufen.
  • Nach Ansicht des BGH muss sich aber auch die Ehefrau die Arglist des Ehemanns zurechnen lassen. Dies dient der Verbesserung des Käuferschutzes. Dabei fällt ins Gewicht, dass bei arglistigem Verhalten auf Verkäuferseite der Käufer besonders schutzwürdig ist. Die Verkäufer haben es demgegenüber in der Hand, alle maßgeblichen Sachverhalte vor Vertragsabschluss aufzuklären.

PSP-Praxistipp:

Das Urteil des BGH ist von großer praktischer Bedeutung, weil gerade bei Immobiliengeschäften eine Mehrheit von Verkäufern durchaus häufig ist. Mit dem Urteil wird die seit langem offene rechtliche Frage geklärt, ob die Arglist eines Verkäufers den anderen zuzurechnen ist. Dabei fällt die Beantwortung zulasten der Verkäufer aus: Der Käufer muss fortan nur noch einem der Verkäufer Arglist nachweisen. Infolgedessen müssen nun mehrere Verkäufer untereinander sorgfältig darauf achten, dass im Verhältnis zum Käufer jeder die bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt, d. h. insbesondere alle bekannten Mängel offengelegt werden. Dies sollte aus Beweisgründen gut dokumentiert werden, am besten im Kaufvertrag selbst. Ein Verkäufer kann sich nicht auf seine etwaige Unwissenheit hinsichtlich vorhandener Mängel berufen, wenn diese einem anderen Verkäufer bekannt sind. Daher ist jedem Verkäufer zu empfehlen, alle anderen Verkäufer ausdrücklich zu wesentlichen Sachverhalten zu befragen und dies nicht allein dem Käufer zu überlassen.

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