Keine Erhebung von Grunderwerbsteuer bei unmittelbarem Beteiligungserwerb durch bisherigen Treugeber
Real Estate Praxistipp zu FG Hamburg, Gerichtsbescheid vom 28.12.2016, Az. 3 K 172/16 – Revision BFH Az. II R 3/17

In dem zu entscheidenden Fall sind zunächst Treugeber über eine Treuhand-GmbH zu 94,48 % an der Immobilienfonds GbR beteiligt. Der von der Treuhand-GmbH gehaltene Anteil geht später auf die Treugeber selbst über. Durch Insolvenz anderer Gesellschafter steigt die Beteiligungsquote der ehemaligen Treugeber im Wege der Anwachsung auf über 95 %. Es ergibt sich folgende Konstellation:

Das Finanzamt nimmt eine Änderung im Gesellschafterbestand der grundbesitzenden Personengesellschaft an, da gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Dies führt zu einem steuerbaren Vorgang. Eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG kommt nicht in Betracht. Das Finanzgericht Hamburg schließt sich dieser Auffassung nicht an und verneint eine Grunderwerbsteuerpflicht aus folgenden Gründen:

  • Aufgrund des fehlenden Rechtsträgerwechsels unterliegt ein Wechsel im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer. Die Personengesellschaft bleibt Eigentümerin des Grundstücks.
  • Unmittelbare oder mittelbare Änderungen im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft gelten aber nach § 1 Abs. 2a GrEStG als Übereignung des Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft, sofern mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Hier überträgt die unmittelbar beteiligte Treuhand-GmbH den für die Treugeber gehaltenen Gesellschaftsanteil auf die Treugeber. Es liegt somit eine Änderung des Gesellschafterbestands nach § 1 Abs. 2a GrEStG vor.
  • Eine Steuer ist aber nach § 6 GrEStG in der Höhe (hier 94,48 %) nicht zu erheben, in der die Treugeber vor der Übertragung mittelbar über die Treuhand-GmbH an der Immobilienfonds GbR beteiligt waren. Der Anteil am Gesellschaftsvermögen der Immobilienfonds GbR und damit die dingliche Mitberechtigung am Grundstück war den Treugebern bereits nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO zuzurechnen.

PSP-Praxistipp:

Gegen diesen Gerichtsbescheid ist Revision beim BFH (Az. II R 3/17) eingelegt worden, sodass eine endgültige Entscheidung zu diesem Fall noch aussteht. Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich immer dann an, wenn Grundstücke auf eine andere Person übertragen werden. Wie dargestellt, kann im Bereich des Gesellschaftsrechts aber auch Grunderwerbsteuer bei Vorgängen anfallen, bei denen man es auf den ersten Blick nicht vermutet. Die Grunderwerbsteuer ist somit auch bei indirekten Vorgängen im Zusammenhang mit Grundstücken stets zu beachten.

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