Vorrang der Individualvereinbarung gegenüber doppelter Schriftformklausel
Real Estate Praxistipp zu BGH, Beschluss vom 25.01.2017, Az. XII ZR 69/16

Der Vorvermieter schließt einen Mietvertrag mit dem Vormieter ab. Der Mietvertrag enthält in seiner ursprünglichen Fassung u. a. eine formularvertraglich vereinbarte sogenannte „doppelte Schriftformklausel“, wonach eine Änderung des Vertrags und auch die Aufhebung oder Änderung dieser Schriftformklausel selbst nur schriftlich erfolgen kann.

Darüber hinaus enthält der Vertrag eine sogenannte „Schriftformheilungsklausel“, nach der die Vertragsparteien u. a. auf ihr Kündigungsrecht für den Fall eines Schriftformverstoßes verzichten.

Während der Laufzeit des Mietvertrags vereinbaren die Parteien ohne Einhaltung der Schriftform eine Änderung des Nutzungszwecks. Einige Zeit später tritt der Beklagte anstelle des Vormieters als neuer Mieter in den Mietvertrag ein und der Kläger wird durch Erwerb der Immobilie neuer Vermieter (§ 566 BGB).

Anschließend kündigt dieser den – eigentlich für eine feste Mietzeit geschlossenen – Mietvertrag vorzeitig unter Berufung darauf, dass die von den ehemaligen Parteien des Mietvertrags vereinbarte Nutzungsänderung gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis verstößt und dies den Mietvertrag ordentlich kündbar macht. Der BGH bestätigt die Wirksamkeit der Kündigung aus folgenden Erwägungen:

  • Wird ein Mietvertrag, der eigentlich für eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen wurde, ohne die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB geändert, gilt er fortan als unbefristet und kann daher auch schon vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
  • Auch eine – wie hier – im Mietvertrag vereinbarte Schriftformheilungsklausel ändert daran nichts, weil diese zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien vereinbart wurde und es mit dem Erwerberschutz des § 550 BGB nicht vereinbar ist, wenn auch der Erwerber aufgrund einer solchen Heilungsklausel verpflichtet wäre, von der ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen.
  • Auch der Verstoß gegen die vereinbarte „doppelte Schriftformklausel“ macht die Kündigung nicht unwirksam. Denn hier hat die individualvertraglich vereinbarte (und vertragswesentliche) Nutzungsänderung gemäß § 305b BGB Vorrang gegenüber der formularvertraglichen doppelten Schriftformklausel. Es macht in diesem Zusammenhang keinen Unterschied, ob es sich um eine einfache oder um eine „doppelte“ Schriftformklausel handelt und es ist darüber hinaus auch irrelevant, in welcher Form die Individualabrede getroffen wurde (mündlich, konkludent oder schriftlich).

PSP-Praxistipp:

Mietvertragliche Änderungen können auch dann wirksam sein, wenn sie mündlich, konkludent oder per E-Mail vereinbart wurden und der Mietvertrag diese Art der Abmachungen eigentlich ausschließt. Ist ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, ist in diesen Fällen jedoch ein anderer Fallstrick zu beachten: Wird eine Vertragsänderung etwa nur mündlich, per Brief oder E-Mail vereinbart, droht ein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis mit der Folge, dass der Mietvertrag vorzeitig kündbar wird.

Die Parteien des Mietvertrags sollten daher stets darauf achten, Änderungen des Mietvertrags nur in förmlichen schriftlichen Nachträgen und unter strenger Beachtung der diesbezüglichen rechtlichen Vorgaben zu dokumentieren. Anderenfalls kann es zu einem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses kommen, was zumindest von einer Vertragspartei in der Regel nicht gewollt ist.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden