Share Economy in der Immobilienwirtschaft

Die heutige Zeit wird geprägt von der sogenannten „Share Economy", das heißt die Nutzbarkeit bestimmter Wirtschaftsgüter ist zunehmend wichtiger als der dauerhafte Besitz selbiger. Dieser Wandel macht auch vor der Immobilienwirtschaft nicht halt. „Co-Working-Spaces", „Shared Offices" oder auch Familienwohnungen, die von ihren Besitzern mit anderen Nutzern geteilt werden, sind zu äußerst populären Modellen geworden. Im Zuge dieser Entwicklungen gilt es auch zahlreiche rechtliche Fragen zu diskutieren.

Das niedrige Zinsniveau und die vermeintlich mangelnde Attraktivität anderer Anlageformen führen seit Jahren zu einer Hochkonjunktur auf dem Immobilienmarkt. Dies gilt insbesondere in den Metropolregionen wie etwa München, Berlin oder anderen deutschen Großstädten. Gerade in diesen „Hotspots“ lassen sich die aktuellen Trends der Immobilienwirtschaft besonders gut erkennen. Ein besonderes Phänomen und einen Boom zugleich stellen neue Wohnformen wie Micro- oder Serviced Appartements, Boardinghäuser oder Studentenwohnungen dar. Bei Gewerbeimmobilien ist besondere Flexibilität bei der Raumaufteilung gefragt. Hintergrund ist der gesellschaftliche Trend zur „Share Economy“. Sharing-Modelle sind mittlerweile in viele Bereiche vorgedrungen, wie etwa die zahlreichen Bike- und Carsharing-Unternehmen zeigen, die vor allem in den großen Städten sehr erfolgreich – weil praktisch – sind und dem Zeitgeist insbesondere der jungen Menschen entsprechen.

Die Share Economy vollzieht sich als Wandel der „Besitz-Ökonomie“ hin zu einer „Nutzungs-Ökonomie“, in der nicht mehr dauerhafter Besitz oder gar Eigentum an bestimmten Wirtschaftsgütern angestrebt wird, sondern nur deren Nutzbarkeit auf Abruf – und das am besten via Smartphone-App, jederzeit und sofort. Entsprechendes Denken macht auch vor der Immobilienwirtschaft nicht Halt. Auch hier finden sich vermehrt Sharing-Modelle, wie etwa in „Shared Offices“ oder „Co-Working“-Nutzungen, bei denen Büroflächen von verschiedenen Unternehmen angemietet und nach Bedarf aufgeteilt und genutzt werden. Auch die „Shared Desk-Policy“ zahlreicher Unternehmen, wonach nicht mehr für jeden Mitarbeiter ein eigener Arbeitsplatz vorgehalten wird, folgt diesem Trend und bezieht Heimarbeitsplätze, Auswärtszeiten und flexible Arbeitszeiten bewusst in die Flächenbedarfsplanung ein. Häufig führt dies zu einem nicht unerheblich reduzierten Flächenbedarf bei der Anmietung von Büro- und sonstigen Gewerbeflächen, woraus sich wiederum veränderte Anforderungen an die Immobilie, etwa hinsichtlich der Flexibilität der Raumaufteilung, ergeben. Open Space- oder Kombi-Büros, separierte Phone-Cubes und größere Kommunikationszonen sind gefragt, entsprechende Aufteilungen müssen bautechnisch möglich und baurechtlich zulässig sein. Im Bereich der Wohnimmobilien sind kleinere Wohneinheiten bis hin zu sogenannten „Micro-Appartements“ gefragt, die dann wiederum mit erweiterten Gemeinschaftsflächen wie z. B. gemeinsamen Dachterrassen verbunden werden.

Daneben werden selbst klassische Familienwohnungen von immer mehr Besitzern mit anderen Nutzern geteilt, indem sie als Ferienwohnung über verschiedene Internetplattformen für den kurzzeitigen Aufenthalt angeboten werden. Auch diese Trends werden von zukunftsorientierten Immobilieninvestoren aufgegriffen. Aus rechtlicher und steuerlicher Sicht wird damit allerdings oftmals Neuland betreten; zumindest bestehen zahlreiche Unsicherheiten. Wie sind die Sharing-Modelle eigentums-, miet- und baurechtlich einzustufen? Werden z. B. Teileigentumsgemeinschaften nach dem WEG begründet oder liegen Untermietverhältnisse vor? Welche Zustimmungserfordernisse werden dadurch ausgelöst? Wird man als Teilnehmer einer Vermietungsplattform umsatzsteuerpflichtig? In welchen Baugebieten ist die Nutzung in Sharing-Modellen zulässig und in welchen nicht? All das hängt z. B. auch von der Frage ab, wie solche Modelle bau- und bauplanungsrechtlich einzustufen sind. So hat etwa das Verwaltungsgericht Berlin unlängst entschieden, dass bei Wohnungen, die über eine Internetplattform als Ferienwohnung angeboten werden, eine gewerbliche Nutzung vorliegt, die gegen städtische Zweckentfremdungsverbote verstoßen kann. Auch kann diese Nutzung in reinen und allgemeinen Wohngebieten unzulässig sein. All diese Aspekte müssen letztlich auch dem Kapitalanleger bekannt sein, der damit liebäugelt, eine Wohnung zu erwerben und sie dann zu diesem Zweck zu nutzen. Entsprechende Überlegungen und rechtliche Prüfungen sollten daher vor Abschluss entsprechender Verträge angestellt werden.

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