Neues Bauvertragsrecht zum 01.01.2018

Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwert eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen. Um dies zu ändern, hat der Bundestag das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ beschlossen. Der nachfolgende Artikel gibt einen kurzen Überblick über die Neuerungen im Bauvertragsrecht. Sollte der Bundesrat dieser Reform erwartungsgemäß zustimmen, gelten die neuen Regelungen des Bauvertragsrechts für alle Bauverträge, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden.

Das Baurecht ist parallel zur Weiterentwicklung der Bautechnik zu einer komplexen Spezialmaterie mit kaum noch zu überblickender Rechtsprechung geworden. Das geltende Werkvertragsrecht ist mit Blick auf die unterschiedlichen möglichen Vertragsgegenstände sehr allgemein gehalten. Für die komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauverträge sind seine Regelungen nicht detailliert genug. Wesentliche Fragen sind der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen.

Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwert eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen. Um dies zu ändern, hat der Bundestag am 08.03.2017 die Aufnahme spezieller Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag sowie den Architekten- und Ingenieurvertrag in das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) beschlossen. Das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ beinhaltet im Wesentlichen folgende Neuerungen:

  • Einen Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird (sogenannter „Verbraucherbauvertrag“), kann der Verbraucher binnen 14 Tagen ab Vertragsschluss ohne Angabe von Gründen widerrufen. Diese Frist beginnt erst, wenn der Unternehmer den Verbraucher in der gesetzlich vorgeschriebenen Form über sein Widerrufsrecht belehrt hat, endet aber spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss.
  • Wünscht der Bauherr nach Vertragsschluss Änderungen der vereinbarten Leistungen und kommt zwischen ihm und dem Auftragnehmer nicht binnen 30 Tagen nach Zugang eines entsprechenden Begehrens eine Einigung über die gewünschten Änderungen der vereinbarten Leistungen zustande, kann der Bauherr sie einseitig anordnen. Die Vergütung damit verbundener Mehr- und Minderleistungen regelt das Gesetz ebenfalls.
  • Verweigert der Auftraggeber etwa unter Berufung auf erhebliche Mängel die Abnahme, hat er auf Verlangen des Auftragnehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Diese Zustandsfeststellung ersetzt nicht die Abnahme, sondern dient der Dokumentation des Zustands. Außerdem modifiziert sie die Gefahrtragung und im Falle einer Übergabe vor Abnahme zulasten des Auftraggebers auch die Beweislast hinsichtlich der zwischen Zustandsfeststellung und Abnahme entstandenen Mängel. Kommt der Auftraggeber dem Verlangen des Auftragnehmers nach gemeinsamer Zustandsfeststellung aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht nach, kann der Auftragnehmer sie auch einseitig ohne ihn vornehmen.
  • Das Recht zur außerordentlichen (Teil-)Kündigung von Bau-, Architekten- und Ingenieurverträgen und die Folgen einer solchen Kündigung sind ausdrücklich geregelt. Jede Kündigung (auch eine freie Kündigung des Auftraggebers ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes) bedarf zukünftig der Schriftform. Eine Kündigung etwa per Mail ist nicht mehr möglich.
  • Sofern nicht der Verbraucher oder sein Architekt selbst die wesentlichen Planungsvorgaben für das Bauprojekt macht, muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber unabdingbar rechtzeitig vor Abschluss eines Verbraucherbauvertrages in Textform eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, in der die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks klar und verständlich dargestellt und verbindliche Angaben zur Bauzeit gemacht sind. Sie wird Inhalt des Bauvertrages, wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas Abweichendes vereinbaren.
  • Unabdingbar muss jeder Verbraucherbauvertrag verbindliche Regelungen zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder – wenn dieser Termin bei Abschluss des Bauvertrages noch nicht angegeben werden kann – zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die in der vor Vertragsabschluss zu übergebenden Baubeschreibung enthaltenen Angaben zur Bauzeit Vertragsinhalt.
  • Der Auftragnehmer hat zwingend Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits benötigt, und sie an den Verbraucher herauszugeben.
  • Bei Verbraucherbauverträgen ist der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen, die der Auftragnehmer verlangen darf, auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Mehrleistungen begrenzt. Die letzten 10 % kann der Auftragnehmer erst nach der Abnahme fordern.
  • Der Auftraggeber und unter bestimmten Umständen auch der Auftragnehmer eines Architekten- oder Ingenieurvertrages, bei dem wesentliche Planungs- und Überwachungsziele bei Vertragsabschluss noch nicht festgelegt wurden, erhält ein Sonderkündigungsrecht nach Vorlage einer ersten Planungsgrundlage nebst Kosteneinschätzung. Es soll insbesondere Verbraucher vor den Rechtsfolgen eines häufig übereilt abgeschlossenen Architektenvertrages schützen, der alle Leistungsphasen beinhaltet.
  • Um einen Gleichlauf der Verjährungsfristen für Mängelhaftungsansprüche gegen die gesamtschuldnerisch haftenden Architekten und Ingenieure einerseits und bauausführenden Unternehmen andererseits herbeizuführen, werden Architekten und Ingenieure berechtigt, ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmens eine Teilabnahme der bis dahin erbrachten Architekten- und Ingenieurleistungen zu verlangen.
  • Verkäufer mangelhaften Baumaterials werden verpflichtet, dem Werkunternehmer die erforderlichen Aufwendungen für den Austausch der verarbeiteten mangelhaften Sachen durch mangelfreie zu ersetzen.
  • Zum Ausgleich dafür, dass Baustoffhändler somit zukünftig weitaus häufiger Aufwendungsersatzansprüchen von Bauhandwerkern ausgesetzt sein werden, werden die Möglichkeiten des Regresses der Letztverkäufer und Zwischenhändler verbessert.
  • Durch die Einrichtung spezialisierter Baukammern bei den Landgerichten soll eine Beschleunigung von Bauprozessen erreicht werden.

Sollte der Bundesrat dieser Reform erwartungsgemäß zustimmen, gelten die neuen Regelungen des Bauvertragsrechts für alle Bauverträge, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden.

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