Mieter muss Schriftformverstoß trotz Schriftformheilungsklausel nicht heilen
Real Estate Praxistipp zu OLG Düsseldorf, Urteil vom 25. April 2017, Az. 24 U 150/16

Der Vermieter (Kläger) einer Gewerbeimmobilie begehrt Nachzahlung von ausstehenden Mieten für die Jahre 2014 und 2016 von den Mietern (Beklagte). Die Mieter berufen sich auf die Wirksamkeit einer von ihnen ausgesprochenen vorzeitigen ordentlichen Kündigung des (an sich befristeten) Mietverhältnisses wegen Verletzung des Schriftformerfordernisses.

Das OLG Düsseldorf hält die vorzeitige Kündigung durch die Mieter für wirksam, obwohl der Formularmietvertrag eine sogenannte Schriftformheilungsklausel enthält, wonach die Parteien den Mietvertrag nicht unter Bezugnahme auf einen Schriftformverstoß frühzeitig kündigen dürfen, sondern beide Parteien sich verpflichten, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen. Diese Schriftformheilungsklausel sei unwirksam, weil sie auch den potentiellen Erwerber der Immobilie binde. Sie sehe nämlich nicht ausdrücklich vor, dass die Klausel nicht auch auf den Erwerber der Immobilie anwendbar sei. Damit widerspreche aber die Klausel gerade dem Zweck der gesetzlichen Regelung, dem Erwerber die notwendige Kenntnis von den wesentlichen Vertragsbedingungen zu vermitteln und in Ermangelung einer solchen Kenntnisvermittlung die Möglichkeit einzuräumen, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen. Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel auf das gerade noch Zulässige scheidet ebenfalls aus.

PSP-Praxistipp:

Das hier besprochene Problem ist höchstrichterlich noch nicht vom BGH entschieden worden. In der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte lässt sich aber zumindest die Tendenz herauslesen, dass eine Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien jedenfalls dann wirksam ist, wenn sie ausdrücklich vorsieht, dass der Erwerber der Immobilie, der qua Gesetz in den Mietvertrag einsteigt, nicht gebunden ist und darüber hinaus den Parteien eine Berufung auf die Schriftformklausel erst dann zusteht, wenn eine bereitwillige Heilung des Schriftformmangels scheitert.

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