Zustimmung zum Erbbaurechtsverkauf unwiderruflich
Real Estate Praxistipp zu BGH, Beschluss vom 29.06.2017, Az. V ZB 144/16

Ein Erbbaurecht soll verkauft werden. Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Im notariellen Kaufvertrag wird dazu vereinbart, dass der Notar die Zustimmung einholen und diese mit Zugang bei ihm wirksam werden soll. Nach Vertragsschluss erklärt der Grundstückseigentümer schriftlich seine Zustimmung und schickt diese an den Notar. Kurze Zeit später widerruft er sie dann jedoch erneut gegenüber dem Notar. Dennoch stellt der Notar den Antrag auf Umschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung und moniert mit Blick auf den Widerruf die fehlende Eigentümerzustimmung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt das anders: Mit Eingang der Zustimmung beim Notar ist der Kaufvertrag wirksam geworden. Ein Widerruf der Zustimmung ist deshalb nicht mehr möglich. Die Vorinstanz (OLG München) sowie die wohl überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur sahen das bisher anders.

  • Bisher ging man davon aus, dass die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung eines Erbbaurechts noch bis zur Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt widerruflich war. Dies wurde aus dem sog. „Abstraktionsprinzip“ abgeleitet, wonach der Verkauf eines Erbbaurechts aus zwei Teilen besteht: Dem Abschluss des (schuldrechtlichen) Kaufvertrags und der (dinglichen) Übertragung des Erbbaurechts durch Umschreibung im Grundbuch. Wird die erteilte Zustimmung noch vor Stellung des Eintragungsantrags widerrufen, liegt sie bei „Vollzug“ des Rechtsgeschäfts (Grundbuchumschreibung) nicht mehr vor und der Verkauf kann nicht vollendet werden.
  • Dies hat der BGH nun anders beurteilt. Der Verkauf des Erbbaurechts ist hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses einheitlich zu betrachten. Wird die Zustimmung zum schuldrechtlichen Rechtsgeschäft (Kaufvertrag) wirksam, gilt dies auch für die dingliche Verfügung (die Eintragung der Umschreibung im Grundbuch).
  • Das entspricht nach Auffassung des BGH dem Willen des Gesetzgebers. Der Grundstückseigentümer soll zur Veräußerung eines Erbbaurechts nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung verweigern können. Andernfalls bestünde für den Erbbauberechtigten das Risiko, dass er einen Kaufvertrag erfüllen muss, obwohl er hierzu nach einem späteren Widerruf nicht mehr in der Lage wäre. Und da die Zustimmung des Grundstückseigentümers außerdem regelmäßig
    Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises ist, bestünde auch die Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem die Vertragsdurchführung noch nicht sicher ist. 

PSP-Praxistipp:

Die Entscheidung gibt Rechtssicherheit für den Erbbaurechtsberechtigten, der für den Verkauf seines Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt. Ist diese einmal wirksam geworden – oft mit Zugang beim Notar –, kann sie nicht mehr widerrufen werden. Für den Grundstückseigentümer bedeutet dies jedoch, dass vor Erteilung der Zustimmung noch genauer geprüft werden muss.

Der BGH hat klargestellt, dass das „Abstraktionsprinzip“ nicht dazu dient, dem Grundstückseigentümer eine weitere Überlegungsfrist einzuräumen. Selbst wenn erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die zu einer Versagung der Zustimmung berechtigen würden, ist der Grundstückseigentümer nach Ansicht des BGH nicht mehr schutzbedürftig. Dies entspricht letztlich der Situation im Wohnungseigentumsrecht, wo die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder der Verwaltung zum Verkauf einer Eigentumswohnung auch nicht mehr widerrufen werden kann, wenn der Kaufvertrag einmal wirksam geworden ist.

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