Arglistiges Verschweigen eines Altlastenverdachts bei Grundstückskauf
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az. V ZR 250/15

Der Käufer erwirbt ein mit einem Gewerbepark bebautes Grundstück. Beim Verkauf wird er durch den Verkäufer nicht über die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks für den Betrieb einer Asphaltmischanlage sowie eines Klärschlammrückhaltebeckens aufgeklärt. Zum Zeitpunkt des Vorerwerbs des Grundstücks durch den Verkäufer wurde diesem durch die Voreigentümerin allerdings versichert, dass ihr Bodenverunreinigungen durch die frühere Nutzung nicht bekannt seien. Nach Abwicklung des Kaufvertrags nimmt der Käufer den Verkäufer – trotz des kaufvertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses – wegen des arglistigen Verschweigens eines Altlastenverdachts auf Schadensersatz in Anspruch. 

In seinem Urteil wiederholt und konkretisiert der Bundesgerichtshof (BGH), wann ein Altlastenverdacht einen Sachmangel begründet und welche Anforderungen an die Arglist des Verkäufers bei Verschweigen eines Altlastenverdachts zu stellen sind.

  • Die frühere Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks für den Betrieb einer Asphaltmischanlage sowie eines Klärschlammrückhaltebeckens begründet objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel i. S. v § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB (= Abweichung von der üblichen Beschaffenheit). Dabei genügt das abstrakte Risiko von Altlasten für die Annahme eines Sachmangels, ohne dass es weiterer konkreter Umstände bedarf, die auf das tatsächliche Vorhandensein von Altlasten hindeuten. 

  • Ferner handelt der Verkäufer bereits dann arglistig, wenn er die frühere, den Altlastenverdacht begründende Nutzung des Grundstücks verschweigt. Es ist daher auch für die Annahme der Arglist nicht erforderlich, dass neben dem Altlastenverdacht noch weitere konkrete Umstände auf das tatsächliche Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

  • Die Arglist des Verkäufers im Hinblick auf den Altlastenverdacht entfällt auch nicht durch die gegenüber dem Verkäufer bei dessen Vorerwerb des Grundstücks abgegebene Versicherung der Voreigentümerin, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Etwas anderes wäre lediglich dann der Fall, wenn sich die Aussage der Voreigentümerin auf ihre konkrete eigene Erkenntnis, wie etwa eine eigene Altlastenuntersuchung mit negativem Ergebnis, bezogen hätte.

PSP-Praxistipp:

Durch das Urteil des BGH wird erneut deutlich, wie weit die Aufklärungspflichten des Verkäufers über ihm bekannte Tatsachen reichen. Bei der hier erfolgten Grundstücksveräußerung ist der Käufer insbesondere auch über die frühere Nutzung des Grundstücks aufzuklären, sofern sich hieraus Anhaltspunkte für einen Altlastenverdacht ergeben. Da als Anknüpfungspunkt der Aufklärungspflicht bereits der Verdacht von Altlasten herangezogen wird, ist insbesondere nicht erforderlich, dass sich dieser Verdacht in einer positiven Kenntnis tatsächlicher Altlasten erhärtet. Schutzzweck der sehr weit gehenden Aufklärungspflicht ist dabei, dem Käufer die Möglichkeit zu verschaffen, das Grundstück zu untersuchen und dadurch etwaige Mehrkosten bei der Übernahme eines gegebenenfalls mangelhaften Grundstücks abzuschätzen. 

Für Verkäufer ist die Aufklärung des Käufers vor Vertragsschluss über dem Verkäufer bekannte Tatsachen daher unerlässlich. Dabei sollte der Grundstückskaufvertrag Klarstellungen zum Inhalt der erfolgten vorvertraglichen Aufklärung enthalten. Dies schafft Sicherheit, da im Streitfall entsprechend Beweis angeboten werden kann.

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