Keine Schadensersatzpflicht des Verkäufers bei gescheitertem Immobilienerwerb
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az. V ZR 11/17

Die Verkäuferin will mehrere Eigentumswohnungen an Privatkunden verkaufen und bietet sie zu bestimmten Preisen auf einer Internetplattform an. Der Kaufinteressent wendet sich an die Verkäuferin und teilt ihr nach einer Besichtigung mit, dass er die Wohnung zu dem inserierten Preis kaufen will. Anfang September übersendet die Verkäuferin den ersten Kaufvertragsentwurf. Daraufhin schließt der Kaufinteressent zur Finanzierung einen Darlehensvertrag, der u. a. ein 14-tägiges Widerrufsrecht enthält. Am 30. September erhält der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag solle im Oktober beurkundet werden. Einige Tage vorher wird dem Kaufinteressenten dann jedoch telefonisch mitgeteilt, die Verkäuferin werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen. Daraufhin nimmt der Kaufinteressent vom Vertragsschluss Abstand und die Wohnung wird anderweitig zu dem höheren Preis verkauft. Der Kaufinteressent verlangt Schadensersatz für die Rückabwicklungskosten seines Darlehensvertrages.

Wie auch die Vorinstanzen lehnt der Bundesgerichtshof (BGH) eine Schadensersatzpflicht der Verkäuferin ab und begründet dies wie folgt:

  • Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss grundsätzlich das Recht, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr. Eine Ausnahme gilt nur, wenn nach den Verhandlungen der Abschluss als sicher anzunehmen ist, eine Partei im Vertrauen hierauf Aufwendungen macht und die andere Partei dann ohne triftigen Grund den Vertragsschluss verweigert.
  • Bei einem Grundstückskaufvertrag gelten jedoch strengere Anforderungen. Die Beurkundungspflicht des Vertrages führt dazu, dass eine Haftung der Parteien vor Beurkundung des Vertrages grundsätzlich ausgeschlossen ist. Kommt es nicht zum Vertragsabschluss, können Schadensersatzansprüche daher nur ganz ausnahmsweise geltend gemacht werden, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Das ist der Fall bei Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder wenn die Verkaufsbereitschaft zwar zunächst bestand, dann aber wegfällt und dies nicht umgehend mitgeteilt wird.
  • Ein besonders schützenswertes Vertrauen darauf, dass der Vertrag zustande kommt, entsteht auch nicht dadurch, dass der Kaufinteressent bereits den Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat und der Verkäufer dies auch weiß. Entsprechende Vermögensdispositionen liegen allein im Risikobereich des Kaufinteressenten. Eine unzumutbare Belastung des Kaufinteressenten sieht der BGH darin nicht.

PSP-Praxistipp:

Für den betroffenen Käufer ist die Entscheidung hart. Sie bestätigt jedoch die ständige Rechtsprechung des BGH, wonach bei einem beurkundungspflichtigen Kaufvertrag etwaige Pflichten der Parteien erst entstehen, „wenn die Tinte unter dem Vertrag getrocknet ist“. Anderenfalls könnten sich die Parteien allein zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gezwungen sehen, den Vertrag abzuschließen, obwohl sie dies gar nicht mehr wollen. Genau davor soll aber die Beurkundungspflicht gerade bewahren. Wie aber schützt sich der Käufer, der vor Kaufvertragsabschluss seine Finanzierung abschließen muss? Zum einen kann darauf geachtet werden, den Kaufvertragsabschluss möglichst noch in die 14-tägige Widerrufsfrist des Darlehens zu legen. Eine andere Möglichkeit ist, den Darlehensvertrag unter der aufschiebenden Bedingung abzuschließen, dass der Kaufvertrag zustande kommt.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden