Stolpersteine bei der Option
Praxistipp zur Umsatzsteuer

Dieser Praxistipp befasst sich mit zwei Entscheidungen des BFH, welche den Umgang mit dem Verzicht des Unternehmers auf die Steuerbefreiung (sogenannte Option) erschweren. Worum es in den dem BFH vorliegenden Verfahren im Genauen ging und was die Urteile für die Zukunft bedeuten, erfahren Sie in diesem Praxis-Tipp.

Bei den sogenannten unechten Steuerbefreiungen fällt zwar auf der Ausgangsseite keine Umsatzsteuer an, dafür geht jedoch der Vorsteuerabzug verloren. Dies erweist sich regelmäßig dann als nachteilig, wenn der leistungsempfangende Vertragspartner zum Vorsteuerabzug berechtigt wäre und eine ihm rechtmäßig in Rechnung gestellte Umsatzsteuer in Abzug bringen könnte, sodass keine Endbelastung eintreten würde. Um dies zu vermeiden, sieht das Umsatzsteuergesetz einen Verzicht des Unternehmers auf die Steuerbefreiung vor (sogenannte Option). Die Einzelheiten sind in § 9 UStG geregelt.

Gerade in der Immobilienwirtschaft ist diese Option von erheblicher praktischer Bedeutung. Der BFH hat nun in jüngerer Vergangenheit zwei Entscheidungen gefällt, die den Umgang mit der Option erschweren.

Im Urteil vom 21.10.2015 (XI R 40/13) wurde entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrundliegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden und damit nicht wirksam nachgeholt werden könne. In der Vergangenheit hatten Verkäufer in der Praxis gelegentlich versucht, eine fehlerhaft unterlassene Option durch eine spätere (notarielle) Änderung des ursprünglichen Kaufvertrages zu heilen. Genau dies soll nun nach Auffassung der Richter nicht mehr möglich sein.

Im zweiten Verfahren (Urteil vom 15.04.2015 V R 46/13) ging es um den Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung eines teilweise umsatzsteuerpflichtig vermieteten Grundstücks mit einer Vielzahl von Ladeneinheiten mittels Abschluss eines Generalmietvertrages. Dabei erwirtschafteten die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Ladeneinheiten pro Quadratmeter einen höheren Nettomietzins. Der BFH kam in dieser Entscheidung zu dem Ergebnis, dass eine Teiloption zwar möglich sei, die zutreffende Höhe sich jedoch nach den steuerpflichtig vermieteten Teilflächen bestimme, sodass das im Rahmen des Generalmietvertrages vereinbarte Gesamtentgelt entsprechend aufgeteilt werden musste.

PSP-Praxistipp:

Wenn und soweit Sie als Verkäufer eines Grundstücks nicht gezielt von der Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG Gebrauch machen möchten, empfiehlt es sich, dass Sie im Kaufvertrag zur Umsatzsteuerpflicht optieren, selbst wenn die Übertragung nach der Einschätzung der involvierten Parteien nicht umsatzsteuerbar ist. Anwendungsfälle sind vor allem (Teil-)Geschäftsveräußerungen im Ganzen, Umwandlungen sowie Übertragungen innerhalb eines Organkreises. Um unnötige Diskussionen mit den Finanzbehörden zu vermeiden, empfehlen wir, die Option auch nicht unter einer aufschiebenden Bedingung auszuüben.

Bei Generalmietverträgen sollte darüber nachgedacht werden, getrennte Vereinbarungen abzuschließen. Dies gilt immer dann, wenn der Nettomietzins pro Quadratmeter für die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen höher ist als bei den steuerfrei vermieteten Flächen.

Unabhängig von obigen Gerichtsentscheidungen sollte beim Verzicht auf die Steuerfreiheit bei einer Vermietung von Grundstücken aus Sicht des Mieters darauf geachtet werden, dass der Vermieter die Option nicht zu Lasten des Mieters rückgängig machen kann.

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