Umwandlungsverbot in Bayern beschlossene Sache

Das viel diskutierte Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kommt zum 1. Juni auch in 50 bayerischen Gemeinden. Nach langem Zögern hat der bayerische Ministerrat am 25. April 2023 die entsprechende Verordnung erlassen und am 31. Mai 2023 verkündet. Umwandlungen sind daher für Bestandsgebäude mit mindestens 11 Wohnungen nur mit einer entsprechenden Genehmigung möglich.

Allgemeines und örtlicher Geltungsbereich

Zum 1. Juni 2023 tritt das landläufig „Umwandlungsverbot“ genannte wohnungswirtschaftliche Instrument für die Erhaltung preiswerter Mietwohnungen in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt in Bayern in Kraft. Tatsächlich handelt es sich um ein sog. präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Wer also Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, kann dies tun, bedarf aber hierzu einer Genehmigung der unteren Bauaufsichtsbehörde.

Der Genehmigungsvorbehalt gilt derzeit für 50 ausgewählte bayerische Kommunen. Darunter sind praktisch alle größeren Städte wie München, Augsburg, Nürnberg, Fürth, Ingolstadt, Würzburg, Rosenheim, Landshut und Landsberg, ferner auch mittelgroße und kleinere Städte wie Münsing, Wolfratshausen, Dachau, Unterhaching oder Tutzing. Hierbei handelt es sich nicht um sämtliche bayerische Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen bspw. die Mietpreisbremse gilt. Vielmehr wurde die Gebietskulisse mit speziellem Fokus auf Umwandlungsmöglichkeiten und Umwandlungsgeschehen gewählt. Hierbei wurden die Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden berücksichtigt.

Anders als die von den Gemeinden etwa erlassenen Milieuschutz-Satzungen, die auch Genehmigungsvorbehalte enthalten können, aber immer nur innerhalb des jeweiligen örtlich begrenzten Milieuschutzgebietes gelten, erstreckt sich der Genehmigungsvorbehalt jeweils auf das gesamte Gemeindegebiet.

Sachlicher Geltungsbereich

Voraussetzung für den Genehmigungsvorbehalt ist im konkreten Fall, dass es sich um ein Wohngebäude mit mindestens 11 Wohnungen handelt, welches zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung am 1. Juni 2023 bereits besteht. Wohngebäude sind dabei Gebäude, die ganz oder teilweise dem Wohnen dienen; auch gemischt genutzte Gebäude können also umfasst sein, wenn die Wohnnutzung nicht nur von untergeordneter Bedeutung ist. Neubauten hingegen können weiterhin – auch nach Inkrafttreten der Verordnung - von Anfang an mit Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten entstehen, ohne dass dies einer Genehmigung aufgrund der neuen Verordnung bedürfte. Unklar ist jedoch die Qualifizierung eines Wohngebäudes als Bestandsgebäude oder Neubau, wenn die Errichtung im Zeitpunkt der Begründung der Genehmigungspflicht bereits begonnen hat, das Gebäude jedoch (noch) nicht nutzbar ist. Nach dem Gesetzeszweck müsste es darauf ankommen, ob die Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung stehen, was bei Bezugsfertigkeit regelmäßig der Fall sein dürfte. Zum Teil wird jedoch verlangt, dass schon Mietverträge abgeschlossen sein müssen.

Ausnahmen

In folgenden gesetzlich vorgesehenen Fällen muss eine Genehmigung erteilt werden:

• bei der Aufteilung eines zu einem Nachlass gehörenden Grundstücks zugunsten der Miterben oder Vermächtnisnehmer;

• der Aufteilung zur eigenen Nutzung von Familienangehörigen des Eigentümers;

• der Aufteilung und Veräußerung zu mindestens 2/3 an die bestehenden Mieter und

• der Erfüllung eines Kaufvertrages auf Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum, für den schon eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

In allen anderen als den gesetzlichen Ausnahmefällen darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Dies ist mit Blick auf den grundgesetzlichen Eigentumsschutz und dem daraus folgenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zwingend. Unklar ist bislang jedoch, ob sie in diesen Fällen auch versagt werden muss. Die überwiegende Ansicht bejaht dies, es sei denn, es liegt ein völlig atypischer Fall vor, also etwa bei Leerstand wegen Unvermietbarkeit.

Zeitlicher Geltungsbereich

Der Genehmigungsvorbehalt erlischt automatisch mit Ablauf des 31. Dezember 2025. Aus heutiger Sicht kann – je nach Entwicklung des Mietwohnungsmarkts – jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die gesetzlichen Grundlagen für eine Verlängerung oder einen erneuten Erlass des Genehmigungsvorbehalts geschaffen und sodann in der Praxis angewendet werden.

Fazit

Nach dem erklärten Ziel des Gesetz- und Verordnungsgebers soll durch den Genehmigungsvorbehalt bezahlbarer Mietwohnraum erhalten bleiben und nicht etwa geschaffen werden. Welche Auswirkungen eine solche weitere Regulierung des Wohnungsmarkts jedoch für das Neubaugeschehen hat, und ob sich dies für Menschen mit geringem Einkommen positiv auswirkt oder nicht, bleibt abzuwarten. Denn es bestehen ohnehin bereits diverse Steuerungsmöglichkeiten, die die Attraktivität von Investments in den Wohnungsbau tendenziell reduzieren, etwa zum Einfrieren der Mieten oder zur Einführung gemeindlicher Vorkaufsrechte. Im Hinblick auf energetische Vorgaben ist ebenfalls mit weiteren Verschärfungen zu rechnen. Wahrscheinlich ist daher, dass sich die Neuregelung eher negativ auswirken und den derzeit ohnehin stark kriselnden Wohnungsneubau weiter zurückwerfen dürfte.