BGH: Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16
Die Klägerin begehrt als Vermieterin die Räumung und Herausgabe der vom Beklagten angemieteten Gewerberäume vor Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit. Sie stützt sich hierbei auf ein ordentliches Kündigungsrecht wegen eines Schriftformmangels. Dem tritt der Beklagte unter Verweis auf die vertraglich vereinbarte Schriftformheilungsklausel entgegen. Hiernach hatten sich die Parteien gegenseitig verpflichtet, an der Heilung von Schriftformmängel mitzuwirken und insbesondere den Mietvertrag nicht unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig zu kündigen.
Der BGH stellt in seinem Urteil nunmehr klar, dass solche Schriftformheilungsklauseln generell und damit auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien unwirksam sind. Dabei weist der BGH auf Folgendes hin:
- Die Schriftformheilungsklausel ist wegen deren Unvereinbarkeit mit § 550 BGB unwirksam. Nach dieser Regelung sind Verträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden (Festlaufzeit), schriftlich abzuschließen. Eine (nachträgliche) Vereinbarung, die diesen formalen Anforderungen nicht genügt, begründet daher ein ordentliches Kündigungsrecht des eigentlich mit Festlaufzeit geschlossenen Mietvertrages. Dies gilt selbst dann, wenn eine Schriftformheilungsklausel vereinbart wurde. Andernfalls liefe – so der BGH – die Schutzfunktion des § 550 BGB (Übereilungsschutz; Warnfunktion) leer.
- Eine Kündigung unter Berufung auf einen Schriftformmangel kann nur im Ausnahmefall – etwa bei einem Verstoß gegen Treu und Glauben – unwirksam sein. Ein solcher Verstoß ergab sich im konkreten Fall aus der Tatsache, dass die formunwirksame, eigentlich zur Kündigung berechtigende Vereinbarung lediglich den Vermieter wirtschaftlich begünstigte und dieser die Vereinbarung zum Anlass nahm, sich aus dem Mietvertrag zu lösen.
PSP-Praxistipp:
Höchstrichterlich war bereits seit 2014 geklärt, dass eine Schriftformheilungsklausel, die auch den Erwerber bindet, jedenfalls gegenüber diesem unwirksam ist. Der Erwerber einer Immobilie konnte also trotz Schriftformheilungsklausel jederzeit unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich kündigen. Zuletzt war in der obergerichtlichen Rechtsprechung nur noch umstritten, inwieweit eine Schriftformheilungsklausel zumindest noch die ursprünglichen Vertragsparteien bindet. Der BGH hat hier nunmehr Klarheit geschaffen, indem Schriftformheilungsklauseln generell und somit auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien für unwirksam erklärt wurden.
Alle gegenwärtigen und gegebenenfalls eintretenden zukünftigen Vertragsparteien können langfristige Mietverträge daher unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich kündigen. Vertraglich vereinbarte Schriftformheilungsklauseln stehen dem nicht mehr entgegen. Nur noch in begrenzten Ausnahmefällen kann einer ordentlichen Kündigung unter Berufung auf treuwidriges Verhalten des Kündigenden entgegengewirkt werden. Die Treuwidrigkeit ist jedoch im Falle eines Prozesses durch die sich hierauf berufende Vertragspartei zu beweisen.
Mehr noch als bisher gilt es daher im Rahmen langfristig angelegter Mietvertragsbeziehungen Schriftformverstöße zu vermeiden. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen und auch alle nachträglichen Änderungen wesentlicher Vertragsbedingungen müssen im Rahmen des Mietvertrags oder eines Nachtrags unter Wahrung der Schriftform vereinbart werden. Kommt es im Laufe des Mietverhältnisses dennoch zu einem Schriftformverstoß, so sollte dieser – soweit von beiden Parteien gewünscht – im Rahmen eines dem Schriftformerfordernis genügenden Nachtrags behoben werden.