Kein Ersatz fiktiver Mangelbeseitigungskosten mehr!
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteilvom 22.02.2018; Az. VII ZR 46/17; Rechtsprechungsänderung!

Die Bauherren lassen Natursteinplatten verlegen. Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist kommt es zu Rissen und Ablösungen der Platten sowie zu Kalk- und Salzausspülungen. Eine erfolgreiche Nachbesserung durch den Auftragnehmer erfolgt nicht. Die Bauherren fordern von ihm Schadensersatz in Höhe der Kosten der Mängelbeseitigung. Auf deren Durchführung im Wege der Selbstvornahme verzichten die Bauherren jedoch.

Der BGH entscheidet zur Bemessung ihres Schadensersatzanspruchs folgendes:

  • Behält der Bauherr das mangelhafte Werk, kann er Ersatz in Geld verlangen, soweit er durch den Mangel einen Vermögensschaden erleidet (§§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB). Dies gilt bei Bauverträgen nach dem BGB ebenso wie bei solchen nach der VOB/B.
  • Dieser Schaden kann berechnet werden, indem die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch die Leistung geschaffenen und im Eigentum des Bauherrn stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt wird.
  • Im Falle eines zwischenzeitlich erfolgten Verkaufs der Sache kann als Schaden alternativ der auf den Mangel der Sache zurückzuführende Mindererlös geltend gemacht werden, d. h. die Differenz zwischen ihrem hypothetischen Wert ohne Mangel und dem gezahlten Kaufpreis. Wenn dieser den tatsächlichen Wert der Sache übersteigt, verringert dieser Verhandlungserfolg des geschädigten Bauherrns seinen Anspruch auf Ersatz des Mindererlöses (Differenz zwischen hypothetischem und tatsächlichem Wert) jedoch nicht.
  • Als Schaden kann der Bauherr alternativ auch den Betrag geltend machen, um den er wegen des Mangels die Vergütung des Auftragnehmers gemäß den §§ 634 Nr. 3, 638 BGB mindern könnte. Für die nach § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles vorzunehmende Schätzung des mangelbedingten Minderwertes können z. B. die Vergütungsbestandteile herangezogen werden, die auf die mangelhafte Leistung entfallen.
  • Einen Schadensersatzanspruch in Höhe der lediglich fiktiven (nicht tatsächlich aufgewandten) Mängelbeseitigungskosten hat der Bauherr dagegen nicht (Aufgabe der bisherigen ständigen Rechtsprechung des BGH!). Einem Bauherrn, der keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, entsteht in deren Höhe kein Vermögensschaden. Einen solchen erleidet er nur und erst dann, wenn er die Kosten für eine durchgeführte Mängelbeseitigung tatsächlich begleicht. Je nach Art des Werks, dem Weg der Mängelbeseitigung und der Notwendigkeit der Einbeziehung anderer Gewerke in die Mängelbeseitigung kann der fiktive Aufwand die vereinbarte Vergütung, mit der die Parteien das mangelfreie Werk bewertet haben, deutlich übersteigen. Seine Zahlung führt somit praktisch häufig zu einer Überkompensation und einer nicht gerechtfertigten Bereicherung des Bauherrn.

PSP-Praxistipp:

Verzichtet der Bauherr zunächst auf eine Mängelbeseitigung, bleibt es ihm auch dann, wenn er vom Auftragnehmer bereits einen Ausgleich des Minderwertes der mangelbehafteten Sache in Geld verlangt hat, grundsätzlich unbenommen, den Mangel im Wege der Selbstvornahme doch noch beseitigen zu lassen und die Erstattung der von ihm dafür aufgewendeten Kosten zu verlangen, soweit er sie bei verständiger Würdigung für erforderlich halten darf. Er kann vom Auftragnehmer vor Begleichung dieser Kosten bereits Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten sowie grundsätzlich auch einen Vorschuss ge-mäß den §§ 634 Nr. 2, 637 BGB verlangen.

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