Wer seinen Miteigentumsanteil an einen anderen Miteigentümer überträgt, der den Mietvertrag mit abgeschlossen hat, bleibt Vermieter
Real Estate Praxistipp zu BGH, Beschluss vom 19.01.2019, VIII ZB 26/17

Überträgt ein Eigentümer-Vermieter die ihm gehörende vermietete Immobilie, sorgt in der Regel der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ dafür, dass der Erwerber anstelle des bisherigen Eigentümers in das Mietverhältnis eintritt. Voraussetzung für den Übergang der Vermieterstellung ist jedoch, dass die vermietete Immobilie auf einen „Dritten“ übertragen wird. Wird hingegen der Miteigentumsanteil an einen Miteigentümer übertragen, der den Mietvertrag bereits mit abgeschlossen hat, bleibt für die Mieterschutzvorschrift des § 566 BGB kein Raum.

Der Fall:

Die Klägerin und ihr Ehemann sind zunächst Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Mit Vertrag vom 01.10.2013 vermieten sie eine der beiden Wohnungen an die Beklagten. Später wird die Klägerin durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemannes Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigt das Mietverhältnis und nimmt die Beklagten auf Räumung in Anspruch. Nach dem Auszug der Beklagten und der übereinstimmenden Erledigterklärung geht es zuletzt nur noch um die Kosten des Rechtsstreits, die der BGH – anders als die Vorinstanz - der Klägerin aus folgenden Gründen auferlegt:

• Der Ehemann der Klägerin ist durch die Übertragung seines Miteigentumsanteils auf seine Ehefrau nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden. Daher musste auch die Kündigungserklärung von beiden Vermietern, also von der Klägerin und ihrem Ehemann, abgegeben werden. Die explizite Voraussetzung des § 566 BGB, wonach der bisherige Vermieter die Immobilie an einen Dritten übertragen muss, damit der Erwerber anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt, liegt nicht vor. Denn die Klägerin ist keine personenverschiedene „Dritte“, weil sie vor dem Erwerbsvorgang bereits (Mit-)Eigentümerin war.
• Eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf den Sachverhalt scheidet ebenfalls aus. Denn Sinn und Zweck der Vorschrift ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust der Mietsache, wenn ein am Abschluss des Mietvertrages nicht beteiligter Dritter die Mietsache erwirbt. Da jedoch die Klägerin als damalige Miteigentümerin den Mietvertrag (mit) abgeschlossen hat, können sich die Beklagten gegenüber der Klägerin auf eben diesen Mietvertrag berufen und die Mietsache behalten.

PSP-Praxistipps:

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt durchaus nicht immer. Er sollte daher nicht vorausgesetzt, sondern bei jeder Grundstückstransaktion geprüft werden.