Der Berliner Mietendeckel
Real Estate Praxistipp

In seiner Sitzung vom 22. Oktober 2019 hat der Senat von Berlin den Entwurf des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (im Folgenden „Gesetz“), regelmäßig als „Berliner Mietendeckel“ bezeichnet, auf den Weg gebracht. Das Inkrafttreten des Gesetzes ist für Januar 2020 geplant, die Regelungen sollen jedoch rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten.

Einführung

Anlass und Zielsetzung des Gesetzesvorhabens ist die Bekämpfung der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum in Berlin kann nach Ansicht des Senats bisher nicht durch eine entsprechende Angebotserweiterung durch ausreichenden Neubau gedeckt werden. Dies habe zur Folge, dass die Mieten stärker als die Einkommen steigen.

Die Fraktionen von CDU und FDP sowohl im Bundestag als auch im Berliner Abgeordnetenhaus kündigten bereits rechtliche Schritte gegen das Gesetzesvorhaben an. Dieses stelle einen nicht zulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters dar, ferner fehle dem Landesgesetzgeber die notwendige Gesetzgebungskompetenz zur Regulierung des Mietmarktes.

Die zentralen Regelungen im Überblick

Anwendungsbereich

  • Das Gesetz gilt (nur) für Wohnraum, der vor dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde. Neubauten, Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen sowie Wohnheime sind von den Regelungen nicht umfasst.
  • Insgesamt wirkt sich das Gesetz somit auf ca. 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin aus.

Was gilt bei bestehenden Mietverhältnissen?

  • Mit Inkrafttreten des Gesetzes muss für die Dauer von 5 Jahren keine höhere Nettokaltmiete (inkl. aller Zuschläge z.B. für Mobiliar oder Ausstattung) als auf dem Stand vom 18. Juni 2019 („Stichtag“) gezahlt werden, die Mieten werden somit eingefroren. Dieser Stichtag gilt auch bei vereinbarter Index- oder Staffelmiete.
  • Zusätzlich wird auf Grundlage des Alters und der Ausstattung der Wohnung eine zulässige Mietobergrenze definitiert (vgl. nachstehende Mietentabelle). Diese liegt – für normal ausgestattete Wohnungen – zwischen 3,92 Euro/m² und 9,80 Euro/m².
MietentabelleMietentabelle
  • Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro/m². Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
  • Der Vermieter hat dem Mieter unaufgefordert innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrags Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.
  • Der Mieter hat einen Anspruch auf Kappung der Miete, wenn diese um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-0,28 Euro/m²), mittlere Lage (-0,09 Euro/m²) und gute Lage (+0,74 Euro/m²) berücksichtigt. Diese Regelungen werden jedoch erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
  • Ab 2022 darf die Miete jährlich um einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt („atmender Mietendeckel“).

Was gilt bei Erst- oder Wiedervermietung von Wohnraum?

  • Auch bei einer erstmaligen Vermietung außerhalb des Neubaus (siehe Ausnahmen) darf die Mietobergrenze nicht überschritten werden. Wenn eine Wohnung wiedervermietet wird, darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze.
  • Bei Wohnungen, deren Vormiete weniger als 5,00 Euro/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung (hierzu vgl. oben) vorhanden ist.
  • Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von 10 %.

Modernisierungsmaßnahmen

  • Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf den Mieter sind grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als 1,00 Euro/m² erhöht. Hierbei erlaubte Modernisierungsmaßnahmen sind solche, zu der der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet ist; zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches; zur Nutzung erneuerbarer Energien; zur energetischen Fenstererneuerung; zum Heizanlagenaustausch; zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Härtefälle auf Seiten des Vermieters

Die Investitionsbank Berlin (IBB) kann auf Antrag des Vermieters eine angemessene Erhöhung der Miete genehmigen, wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Die IBB hat innerhalb von 3 Monaten nach vollständiger Antragstellung über den Antrag zu entscheiden und die Entscheidung dem Vermieter sowie dem Mieter bekanntzugeben.

Verstöße gegen das Gesetz

Bei Verstößen gegen die Regelungen des Gesetzes (= Ordnungswidrigkeit) kann eine Geldbuße von bis zu 500.000,- Euro verhängt werden.

PSP-Praxistipps

Die Einführung des Mietendeckels darf ohne Übertreibung als Paradigmenwechsel im deutschen Mietrecht bezeichnet werden. Es bleibt abzuwarten, ob erste Überlegungen einer Einführung auch in anderen Bundesländern Platz greifen. Mit einer endgültigen und rechtskräftigen Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit dürfte jedoch erst in einiger Zeit, möglicherweise in 2 oder 3 Jahren – noch wurden rechtliche Schritte nicht angestrengt – zu rechnen sein.

Neben der angesprochenen Frage der Verfassungsmäßigkeit ist unseres Erachtens die niedrige Berücksichtigung der Lage der Wohnung zu kritisieren. Diese dürfte in der Realität ein enormer, wenn nicht der hauptsächliche wertbildende Faktor beim Mietzins sein. Ebenso ist die vorgesehene Härtefallregelung zugunsten der Vermieter noch erheblich zu konkretisieren.

Für betroffene Vermieter dürften in naher Zukunft die zur Bemessung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände sowie die unaufgeforderte Auskunft an den Mieter relevant werden. Diese sind in hohem Maße vom jeweiligen Einzelfall abhängig und bedürfen einer eingehenden Betrachtung.

Wir empfehlen, neu abzuschließende Wohnraummietverträge in Berlin zusätzlich mit einer Vereinbarung zum Umgang mit einer möglichen Verfassungswidrigkeit des Gesetzes bzw. Nichtigkeitserklärung durch das Bundes- oder Landesverfassungsgericht zu flankieren. Im Einzelfall kann es etwa zweckmäßig sein, einen eigentlich vorgesehenen Mietzins zu vereinbaren, welcher durch den aktuellen Mietendeckel und nur für dessen Dauer entsprechend gekappt ist.

Gerne beraten wir Sie umfassend im Zusammenhang mit dem Berliner Mietendeckel und sind Ihnen bei Bestands- und Neuvermietungen behilflich.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden
Diese Vorträge & Veröffentlichungen könnten Sie interessieren
Alle Vorträge & Veröffentlichungen
Mehr laden