Neue umsatzsteuerliche Fallstricke bei Immobilientransaktionen

Bei Immobilientransaktionen im geschäftlichen Bereich geht es regelmäßig um hohe Beträge. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die damit im Zusammenhang stehenden Steuern. Nun könnte neues Ungemach durch die Umsatzsteuer entstehen. Dabei geht es einerseits um Fragen im Zusammenhang mit dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und anderseits um die Beurteilung von Mietereinbauten.

Die Veräußerung von vermieteten Immobilien führt regelmäßig dazu, dass der Verkauf als (Teil-)Geschäftsveräußerung nicht umsatzsteuerbar ist. Ist er es ausnahmsweise doch einmal, so ist er aber von Gesetzes wegen umsatzsteuerfrei. Der umsatzsteuerfreie Verkauf würde insoweit allerdings zu einer (Teil-)Rückzahlung der vom Verkäufer vormals in Abzug gebrachten Vorsteuern führen.

Um dies zu vermeiden, verzichtet der Verkäufer regelmäßig im höchstmöglichen Umfang auf die Umsatzsteuerfreiheit, was in dem notariell zu beurkundenden Vertrag jedoch einer expliziten Erklärung bedarf. Der BFH hat mit Urteil vom 21.10.2015 dazu ausgeführt, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstückes (ausschließlich und) nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung sei unwirksam, selbst wenn er notariell beurkundet wird.

Die Finanzverwaltung hat mit Schreiben vom 02.08.2017 nun auf diese Rechtsprechung reagiert und ihre bisherige, für den Steuerpflichtigen günstigere Auffassung bei Grundstücksübertragungen revidiert. Danach war die Option und ihr Widerruf bis zum Eintritt der formellen Bestandskraft des jeweiligen Umsatzsteuerbescheides möglich. Allerdings geht die Finanzverwaltung ohne Not noch einen Schritt weiter. Sie wendet diese durchaus angreifbare Rechtsprechung auch auf den Widerruf des Verzichts an. Auch dieser soll zeitlich nur noch in dem notariellen Vertrag, in dem auf die Steuerfreiheit verzichtet wird, möglich sein. Damit läuft künftig die Möglichkeit eines Widerrufs praktisch ins Leere. War bereits die Entscheidung des BFH zur Begrenzung des Verzichts auf die Steuerbefreiung höchst angreifbar, gilt dies umso mehr für die ausweitende Auslegung durch die Finanzverwaltung. 

Doch damit nicht genug: Weiteres Ungemach droht im Zusammenhang mit Mietereinbauten. In einer Entscheidung vom 16.10.2016 musste sich der BFH mit deren umsatzsteuerlicher Behandlung auseinandersetzen. Dabei ging es um einen Sachverhalt, bei dem der Mieter an einer von ihm gemieteten Halle auf eigene Kosten größere Sanierungsarbeiten an einem Dach zwecks Errichtung einer von ihm betriebenen Photovoltaikanlage vorgenommen hat.

Der BFH kam entgegen der ausführlichen Begründung der Vorinstanz zu der Auffassung, dass der Mieter dem Eigentümer die Verfügungsmacht an den Sanierungsmaßnahmen jedenfalls dann verschaffe, wenn er ihm nicht nur das zivilrechtliche Eigentum übertrage, sondern ihm auch einen unmittelbar tatsächlich genutzten wirtschaftlichen Vorteil zuwende. Bedauerlicherweise setzt sich der BFH wieder einmal nicht mit den ausführlichen Argumenten des Finanzgerichts München auseinander. Dieses hatte sein Verständnis u. a. auf eine ältere Rechtsprechung des BFH gestützt. Darin hatte der BFH klargestellt, dass Werklieferungen nicht Aufwendungen umfassten, die der Mieter ohne vertragliche Verpflichtungen in eigenem betrieblichen Interesse tätige, wie dies regelmäßig bei Mietereinbauten der Fall ist.

Für die Praxis bedeutet dies, dass bei dem Abschluss von Mietverträgen, in denen auch Regelungen über Mietereinbauten getroffen werden, gerade auch deren umsatzsteuerliche Folgen vorab bedacht werden müssen.

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