Fertigstellungsdatum eines Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit
Real Estate Praxistipp zu OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017, Az. 22 U 82/16

Im April 2013 verkaufen die Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Gewährleistung von Sachmängeln mit Ausnahme der Funktionsfähigkeit der technischen Installationen. In § 4 Nr. 1 I des notariellen Kaufvertrages heißt es: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist.“ Tatsächlich ist das Gebäude jedoch spätestens im Frühjahr 1995 fertiggestellt worden.

Die Kläger begehren die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das OLG Hamm bestätigt aus folgenden Erwägungen das Urteil der Vorinstanz, wonach die Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt sind:

  • Angesichts des Gesamtzusammenhangs der Vertragsklausel ist die Aufnahme des Baujahrs in den notariellen Kaufvertrag nicht als bloße Wissenserklärung der Beklagten zu werten. Vielmehr sollte die Regelung erkennbar Rechtsfolgen auslösen. So durften sich einerseits die Kläger darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach, während die Beklagten keine Haftung für einen Baustandard späterer Zeit übernahmen. Es handelt sich daher insoweit um eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung.
  • Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss hilft den Beklagten nicht, weil er sich nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung bezieht. Denn sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit gelten soll.

  • Die in der um zwei Jahre fehlerhaften Fertigstellungsangabe liegende Pflichtverletzung ist auch nicht etwa unerheblich, da schon der Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung die Schwere der Beeinträchtigung indiziert: Weil der Käufer eine Beschaffenheit des Vertragsobjekts in den Vertrag bewusst aufnehmen lässt, hat dieser Aspekt für den Käufer offensichtlich ein maßgebliches Gewicht. Darüber hinaus hat die Abweichung um zwei Jahre die Bagatellgrenze überschreitende Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks.

  • Schließlich haben die Beklagten die Kläger arglistig getäuscht. Denn es wurde zwar das falsche Baujahr hier nicht in betrügerischer Absicht in den Kaufvertrag aufgenommen. Es reicht aber (die hier vorliegende) Verhaltensweise aus, die auf ein „Für möglich halten und in Kauf nehmen“ reduziert ist. Eine arglistige Täuschung ist daher schon dann zu bejahen, wenn der Verkäufer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage ins Blaue hinein macht.

PSP-Praxistipp:

 Der Verkäufer einer Immobilie sollte sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss verlassen. Es muss daneben abgewogen werden, ob Angaben im Kaufvertrag als Beschaffenheitsangaben ausgelegt werden können. Derartige Angaben sollten nur dann gemacht werden, wenn sich der Verkäufer auf Basis aussagekräftiger Unterlagen von der Richtigkeit überzeugt hat. Gelingt dies nicht, sollte der Kaufvertrag hierzu entweder gar keine Aussagen machen oder aber deutlich machen, dass insoweit Unsicherheiten bestehen (z. B. durch ca.-Angaben).

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