Aktuelles BFH-Urteil: Ist das erbschaftsteuergünstige Wohnungsunternehmen tot?

Die Übertragung eines „Wohnungsunternehmens“ gemäß § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG a.F. (seit 01.07.2016: § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG) ist eine durch das ErbStG eingeräumte interessante Gestaltungsmöglichkeit, um werthaltiges Immobilienvermögen steuergünstig auf die nachfolgende Generation zu übertragen. Ausweislich eines nunmehr veröffentlichten aktuellen Urteils des Bundesfinanzhofes vom 24.10.2017 (Aktenzeichen II R 44/15) ist diese Gestaltungsoption in ihrem Anwendungsbereich jedoch erheblich eingeschränkt worden.

Zunächst ist positiv zu vermerken, dass der BFH der von der Finanzverwaltung vertretenen Auffassung eine Absage erteilt, wonach ein Wohnungsunternehmen in der Regel nur vorliegt, wenn zu der übertragenden Einheit mindestens 300 Wohneinheiten gehören. Leider hat das Urteil jedoch an anderer Stelle die inhaltlichen Anforderungen der Gesetzesvorschrift gravierend verschärft. Konkret betroffen ist das vom Gesetzestext geforderte Erfordernis, wonach für die Ausübung der Vermietungstätigkeit ein „wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb“ erforderlich ist.

So hat die Beratungs- und Gestaltungspraxis sowie die Finanzverwaltung bislang die Auffassung vertreten, wonach es für die steuerliche Verhaftung der Wohneinheiten als Betriebsvermögen, bspw. in einer gewerblich geprägten Personengesellschaft im Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 EStG, tatbestandlich ausreichend ist, wenn ein umfangreicher Verwaltungsaufwand für die Vermietungstätigkeit vorlag. 

Dem hat der Bundesfinanzhof nun einen Riegel vorgeschoben. Das Gericht begründet dies mit dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift und dessen ausdrücklichem Verweis auf § 14 AO, wonach allein der Umfang einer Vermietungstätigkeit aufgrund einer Vielzahl von Wohnungen nicht zur Gewerblichkeit führen kann. Entscheidend sind demnach die ertragsteuerlichen Abgrenzungskriterien zwischen einer Vermietungstätigkeit als private Vermögensverwaltung und einer gewerblichen Tätigkeit. Von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit sei entsprechend nur dann auszugehen, wenn der Vermieter bestimmte ins Gesicht fallende zusätzliche Sonderleistungen erbringt, die bei der Vermietung von Räumen nicht üblich sind. Prägende Sonderleistungen des Vermieters sollen ausweislich der Urteilsgründe beispielsweise vorliegen, wenn die Räume in der mit dem Mieter vereinbarten Weise vom Vermieter ausgestattet werden, Bettwäsche überlassen und monatlich gewechselt wird, ein Aufenthaltsraum mit Fernsehapparat oder ein Krankenzimmer bereit gehalten werden. Ein praktischer Anwendungsfall für ein Wohnungsunternehmen dürfte demnach ein Boardinghouse sein. Ob der Wohnungsvermieter Mitarbeiter angestellt hat, wie z. B. kaufmännische Arbeitnehmer oder Hausmeister, soll nach Auffassung der höchsten deutschen Finanzrichter hingegen unerheblich sein. Diese von der Rechtsprechung nun geforderten Kriterien dürften in der Praxis in den allermeisten Fällen – ungeachtet der Anzahl – bei vermieteten Wohneinheiten kaum vorliegen, was im Ergebnis dazu führt, dass der privilegierten Übertragung von „Wohnungsunternehmen“ faktisch der Riegel vorgeschoben ist. 

Bemerkenswert an den Urteilsgründen ist, dass der BFH in ziemlicher Offenheit die groben handwerklichen Fehler des Gesetzgebers bei der Abfassung des Gesetzes anspricht, wodurch das gesetzgeberische Ziel der erbschaftsteuerlichen Begünstigung von Wohnungsunternehmen nicht erreicht wurde. Dies illustriert nachdrücklich, wie wenig praxistauglich und verständlich das gesamte Erbschaftsteuergesetz in seiner jetzigen Fassung ist. Ausweislich des politischen Umfelds erscheint es äußerst unwahrscheinlich, dass der Gesetzgeber diesen deutlichen Hinweis des Gerichts zum Anlass für eine Überarbeitung des Erbschaftsteuergesetzes nimmt. Eine vorausschauende und qualifizierte Planung der Übertragung von Vermögenswerten auf die nachfolgende Generation ist demnach wichtiger denn je.

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