Konkurrenzschutzklausel zum Schutz des Ankermieters – ein Wettbewerbsverstoß?
Real Estate Praxistipp

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des EuGH zur Konkurrenzschutzklausel zum Schutz des Ankermieters. Es war zu entscheiden, ob eine in einem Geschäftsraummietvertrag enthaltene Klausel, die dem Mieter ein Widerspruchsrecht bei der Vermietung der weiteren Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum einräumt, mit europäischem Wettbewerbsrecht in Einklang steht. Der Gerichtshof stellte fest, dass für eine abschließende Einordnung der wettbewerbsrechtlichen Zulässigkeit auch zu überprüfen ist, ob eine solche Konkurrenzschutzklausel zu einer möglichen Abschottung des Marktes beiträgt und damit – zumindest faktisch – eine Wettbewerbsbeschränkung bewirken kann. Gestaltung und Auslegung wettbewerbsrelevanter Vereinbarungen, wie etwa der Konkurrenzschutzklauseln, erfordern auch eine Berücksichtigung der europarechtlichen Rahmenbedingungen und insbesondere der hierzu ergangenen Rechtsprechung der europäischen Gerichte.

Real Estate Praxistipp zu EuGH, Urteil vom 26.11.2015, Az. C-345/14

Der EuGH hat sich mit der Frage der Wettbewerbswidrigkeit bestimmter Konkurrenzschutzklauseln in Gewerberaummietverträgen beschäftigt: Ein in Lettland tätiges Unternehmen im Bereich des Einzelhandels mit Schwerpunkt Lebensmittel schließt als Mieter einen Geschäftsraummietvertrag mit dem Betreiber eines Einkaufszentrums. Der Vertrag enthält eine Klausel, die dem Mieter ein Widerspruchsrecht bei der Vermietung der weiteren Gewerbeflächen im Einkaufszentrum einräumt.

Der EuGH hatte über die Vereinbarkeit dieser Konkurrenzschutzklausel mit europäischem Wettbewerbsrecht (Art. 101 AEUV) zu entscheiden und kommt dabei zu folgenden Ergebnissen:

  • Eine Klausel, die dem Mieter das Recht einräumt, der Vermietung von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum an andere Mieter zu widersprechen, bedeutet für sich genommen noch keine bezweckte Wettbewerbsbeschränkung im Sinne des europäischen Wettbewerbsrechts (Artikel 101 AEUV; das deutsche Pendant: § 1 GWB). Grund hierfür ist, dass die in Frage stehende Konkurrenzschutzklausel nicht zu den Vereinbarungen gehört, die bereits ihrem Wesen nach als schädlich für das gute Funktionieren des Wettbewerbs anzusehen sind. Ganz grundsätzlich ist eine solche Klausel also mit den Vorschriften zum Schutz des Wettbewerbs vereinbar.
  • Für eine abschließende Einordnung der wettbewerbsrechtlichen Zulässigkeit ist aber weiter zu überprüfen, ob eine solche Konkurrenzschutzklausel zu einer möglichen Abschottung des Marktes beiträgt und damit – zumindest faktisch – eine Wettbewerbsbeschränkung bewirken kann. Dies wiederum bemisst sich anhand des wirtschaftlichen und rechtlichen Gesamtzusammenhangs, in dem die Konkurrenzschutzklausel steht. Dabei sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, etwa, ob ein Mitbewerber auch außerhalb des Einkaufszentrums innerhalb des relevanten Einzugsgebiets Fuß fassen kann. Zudem sind die Wettbewerbsbedingungen auf dem relevanten Markt anhand unterschiedlichster Kriterien wie etwa Zahl und Größe der auf dem Markt tätigen Wirtschaftsteilnehmer oder der Grad der Marktkonzentration zu beurteilen.

PSP-Praxistipp:

Für den gewerblichen Mieter kann der Konkurrenzschutz aufgrund seiner zumeist nicht unerheblichen Auswirkung auf die wirtschaftlichen Grundlagen des Geschäftsbetriebs eine besondere Bedeutung haben. Neben der anerkannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters besteht daher auch die Möglichkeit darüber hinausgehender ausdrücklich vereinbarter Konkurrenzschutzabreden.

In diesem Bereich ist neben dem allgemein zu beachtenden Mietrecht auch das Wettbewerbsrecht von Bedeutung. Da dieses heute weitgehend europarechtlich determiniert ist, erfordern Gestaltung und Auslegung wettbewerbsrelevanter Vereinbarungen, wie etwa der Konkurrenzschutzklauseln, auch eine Berücksichtigung der europarechtlichen Rahmenbedingungen und insbesondere der hierzu ergangenen Rechtsprechung der europäischen Gerichte. Auf dieser Grundlage setzt die Beurteilung der Zulässigkeit entsprechender Vereinbarungen wiederum eine einzelfallbezogene Prüfung der konkreten Gegebenheiten und Marktverhältnisse voraus. Soll eine wirksame Klausel vereinbart werden, muss diese Prüfung vor Vertragsabschluss im Rahmen der Vertragsgestaltung vorgenommen werden. Das wird oft übersehen.

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