„ImmobilienScout24“ – Maklervertrag als widerrufliches Fernabsatzgeschäft
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 07.07.2016, Az. I ZR 30/15

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und wirbt auf der Internetplattform „ImmobilienScout24“ für den Verkauf eines Hauses. Der Beklagte meldet sich per E-Mail bei der Klägerin, um weitere Informationen zu erfragen. Daraufhin übersendet die Klägerin, ebenfalls per E-Mail, ein Exposé unter Hinweis auf die vom Beklagten für den Fall der erfolgreichen Vermittlung zu zahlende Maklerprovision. Eine Belehrung über ein Widerrufsrecht erfolgt hierbei nicht. Daraufhin erfragt der Beklagte telefonisch einen Besichtigungstermin, der gemeinsam mit der Klägerin stattfindet. Der Beklagte erwirbt schließlich das Objekt. Die von der Klägerin daraufhin gestellte Provisionsrechnung bezahlt er hingegen nicht. Stattdessen widerruft er den Maklervertrag knapp ein Jahr später unter Verweis auf die nicht erfolgte Widerrufsbelehrung. Streitig ist vorliegend, ob eine Widerrufsbelehrung erforderlich war. Der BGH bejaht das Erfordernis einer Widerrufsbelehrung aufgrund des Vorliegens eines Fernabsatzgeschäfts und stützt sich hierbei auf die nachfolgenden Erwägungen:

  • Der Maklervertrag ist durch Übersendung des Exposés per E-Mail (Angebot) und die anschließende telefonische Bitte des Beklagten um einen Besichtigungstermin (Annahme) zustande gekommen. Dabei ist entscheidend, dass die E-Mail bereits ein Provisionsverlangen enthält. Unabhängig von dem späteren persönlichen Kontakt bei der Besichtigung des Objekts ist der Maklervertrag damit unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen.
  • Bei dem Maklervertrag handelt es sich um eine Dienstleistung, sodass die Vorschriften des Fernabsatzrechts Anwendung finden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der hier explizit auf den Vermittlungserfolg abstellenden Vermittlungsmaklertätigkeit (auch Nachweismaklertätigkeit genannt). Diese fällt, ebenso wie die Erbringung einer nicht auf einen Vermittlungserfolg gerichteten reinen Maklerdienstleistung, unter den EU-rechtlich weit auszulegenden Dienstleistungsbegriff. Somit stellt auch die Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers eine Dienstleistung dar.
  • Hieraus ergibt sich die Verpflichtung zur Erteilung einer Widerrufsbelehrung, die hier jedoch unstreitig nicht erfolgt ist. Daher hat die 14-tägige Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen und der Beklagte konnte den Maklervertrag noch knapp ein Jahr nach Vertragsabschluss wirksam widerrufen.

PSP-Praxistipp:

Auch wenn sich der Gesetzgeber vom Konzept des sogenannten „ewigen Widerrufsrechts“ verabschiedet hat, bleibt das Urteil des BGH nach wie vor relevant. Bei nicht (oder nicht ordnungsgemäß) erfolgter Widerrufsbelehrung erlischt das Widerrufsrecht nunmehr erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss (§ 356 Abs. 3 S. 2 BGB). Der Verbraucher kann sich also weiterhin noch geraume Zeit nach Vertragsabschluss durch Widerruf aus seinen vertraglichen Verpflichtungen befreien. Dadurch verliert der Makler seinen Provisionsanspruch aus dem (widerrufenen) Maklervertrag. Maklern ist daher unbedingt zu empfehlen, den eigenen Geschäftsbetrieb genau zu analysieren und im Falle des Vorliegens eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems entsprechende Widerrufsbelehrungen zu erteilen. Dabei gilt es zu beachten, dass ein solches Vertriebs- und Dienstleistungssystem selbst dann vorliegt, wenn es zwischen Makler und Verbraucher üblicherweise im Rahmen der Abwicklung noch zu einem persönlichen Kontakt (etwa bei der Besichtigung kommt), da an die Annahme dieser Voraussetzung keine hohen Anforderungen zu stellen sind. Vielmehr genügt es für die Annahme eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems, wenn die Maklertätigkeit regelmäßig auf einer Internetplattform wie vorliegend „ImmobilienScout24“ angeboten wird.

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