Unwirksame Abwälzung des Leerstandsrisikos für Betriebskosten auf den Mieter
Real Estate Praxistipp zu KG Berlin, Urteil vom 06.06.2016; Az. 8 U 40/15

Der Vermieter (Kläger) einer Gewerbeimmobilie begehrt Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten für die Jahre 2009 und 2010 von dem Mieter (Beklagter). Die Umlage der Betriebskosten erfolgte mittels einer Formularklausel im Mietvertrag, wonach die Betriebskosten vom Mieter im Verhältnis seiner Mietfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ zu tragen sind.

Das Kammergericht Berlin hält die auf dieser Formularklausel basierende Umlage der Betriebskosten auf den Mieter für unwirksam und schließt die hierdurch entstehende Regelungslücke im Wege ergänzender Vertragsauslegung.

Hierbei stützt sich das Gericht auf die folgenden Erwägungen:

  • Der zwischen den Vertragsparteien formularvertraglich geregelte Umlagemaßstab bedeutet eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da sich bei einer Erhöhung der leerstehenden Mietfläche auch der vom Mieter zu tragende Anteil an den Betriebskosten erhöht. Der Mieter trägt hierdurch unberechtigterweise das Leerstandsrisiko der Immobilie. Dies aber ist mit den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, wonach der Vermieter das Vermietungs- und damit auch das Leerstandsrisiko zu tragen hat, unvereinbar. Der formularvertraglich geregelte Umlagemaßstab ist daher unwirksam.
  • Die hierdurch entstehende Regelungslücke schließt das Kammergericht durch ergänzende Vertragsauslegung. Im Sinne einer interessensgerechten Umlage orientiert sich das Kammergericht hierfür an Regelungen, wie sie typischerweise in dem hier betroffenen Verkehrskreis verwendet werden. Demnach hat in dem konkreten Fall eine Umlage von Betriebs- und Heizkosten im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtmietfläche zu erfolgen.

PSP-Praxistipp:

Fällt eine Formularklausel weg, besteht die Gefahr, dass die vom Verwender (in der Regel dem Vermieter) beabsichtigte Regelung nicht nach seinen (insbesondere auch wirtschaftlichen) Erwartungen erfolgt. Dies hätte in dem vorliegenden Fall sogar bedeuten können, dass Betriebs- und Heizkosten von dem Mieter, aufgrund des unwirksamen Umlagemaßstabs, überhaupt nicht zu zahlen sind. Hier aber gelangt das Kammergericht über den Weg der ergänzenden Vertragsauslegung zu einer interessensgerechten Lösung. Dadurch kann eine durch den Wegfall der Umlage drohende unangemessene Benachteiligung des Vermieters vermieden werden. Dennoch gilt es, bei der interessensgerechten Gestaltung von Mietverträgen bereits im Vorfeld derartige Fallstricke gezielt zu vermeiden. Nur dies gewährleistet Rechtssicherheit und hilft, teilweise langwierige Gerichtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden