„Soziales“ Vermieten durch gemeinnützige Körperschaften: Mietpreisfindung zwischen Renditeoptimierung und Mittelfehlverwendung

Kein Tag vergeht, ohne dass die immer weiter steigenden Mieten thematisiert werden. Gemeinnützige Körperschaften, die Wohnungen vermieten, sollten in diesem Zusammenhang beachten, dass die Miethöhe auch durch das Gemeinnützigkeitsrecht beeinflusst werden kann. 

Grundsätzlich dient die Vermietung als Teil der Vermögensverwaltung „nur“ der Mittelbeschaffung und eben nicht der Zweckverwirklichung. Nur in Ausnahmefällen erfolgt die Zweckverwirklichung unmittelbar bereits durch die Vermietung, beispielsweise wenn satzungsgemäß Wohnraum für hilfsbedürftige Personen zur Verfügung gestellt wird. In diesen Fällen kann die Vermietung vergünstigt erfolgen. In allen anderen Fällen hingegen gilt der Grundsatz, dass die Bewirtschaftung des Vermögens eine bestmögliche Zweckverwirklichung ermöglichen soll. Eine gemeinnützige Körperschaft kann sich daher der allgemeinen Mietpreisentwicklung nur begrenzt entziehen und auf Mietsteigerungen und eine marktübliche Neuvermietung verzichten. Es besteht jedoch keine Pflicht, dass die Vermietung sich stets an der Grenze des Machbaren orientieren muss. Eine Ausrichtung am örtlichen Mietspiegel dürfte im Regelfall sachgerecht sein. 

Handlungsbedarf kann sich beispielsweise bei einer geerbten Wohnimmobilie ergeben, wenn der Erblasser seit geraumer Zeit auf jegliche Mietpreiserhöhungen verzichtet hat und sich die Mieter daher mittlerweile mehr als glücklich schätzen können. Sofern eine testamentarische Auflage hieran nicht hindert, sollte die gemeinnützige Erbin im Rahmen des rechtlich Möglichen eine Anpassung der Mieten an eine marktübliche Höhe anstreben. Andernfalls könnte der dauerhafte Einnahmenverzicht als Mittelfehlverwendung nicht nur gemeinnützigkeitsrechtlich, sondern gegebenenfalls auch stiftungs-, vereins- oder gesellschaftsrechtlich zu beanstanden sein.

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