Die steuerfreie Schaffung von Abschreibungspotenzial – eine Geschichte aus Tausendundeine Nacht?

Die Abschreibung von Gebäuden mindert die Steuerlast auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist aber grundsätzlich auf die historischen Anschaffungskosten begrenzt. Im nachstehenden Beitrag zeigen wir, wie diese Beschränkung aufgehoben werden kann.

Nach wie vor investieren Privatpersonen bevorzugt in Immobilien. Gerade aufgrund der positiven Erwartungen an die Preisentwicklung rechnen diese zu den sicheren Anlageklassen, welche nicht selten einen wesentlichen Teil des Gesamtvermögens und damit einer strategisch ausgerichteten Asset-Allokation ausmachen. Aus den vermieteten Objekten werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die der tariflichen Einkommensteuer unterliegen. Die Besteuerung knüpft dabei stets am Überschuss der Einnahmen abzüglich der mit dem Vermietungsobjekt in Zusammenhang stehenden Werbungskosten an. Zu den Werbungskosten zählt insbesondere die Absetzung für Abnutzung, auch kurz Abschreibung, wodurch die Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer des Vermietungsobjektes verteilt werden.

Zu beachten ist, dass die Abschreibung lediglich auf abnutzbare Wirtschaftsgüter, mithin also auf das Gebäude, jedoch nicht auf den Grund und Boden entfällt. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass sich die Immobilien seit Jahrzehnten im Privatvermögen befinden und folglich das Abschreibungsvolumen aufgebraucht ist.

In diesen Fällen ist nur mehr ein verminderter Werbungskostenabzug möglich und folglich resultieren höhere Einkünfte mit einer korrespondierenden steuerlichen Mehrbelastung aus der Vermietung und Verpachtung. Doch gerade in Fällen, in denen Grundstücke seit langer Zeit im Privatvermögen gehalten werden, haben die Immobilien oftmals eine deutliche Wertsteigerung erfahren und es stellt sich die Frage, ob diese Wertsteigerung steuerlich genutzt werden kann.

Neues Abschreibungspotenzial lässt sich regelmäßig dadurch generieren, indem ein sogenannter „Step up“ durchgeführt wird. Dies kann dadurch erfolgen, dass die im Privatvermögen gehaltene Immobilie in eine dem Privatinvestor gehörende oder von ihm neu zu gründende – gewerblich geprägte oder originär gewerblich tätige – GmbH & Co. KG oder GmbH entgeltlich oder unentgeltlich übertragen wird, die dann die Vermietungstätigkeit fortführt. Bei der Übertragung eines Grundstückes in das Betriebsvermögen der Gesellschaft ist dieses grundsätzlich mit dem Teilwert, also dem aktuellen Marktwert anzusetzen. Einzige Ausnahme hiervon ist die Übertragung eines weniger als drei Jahre im Privatvermögen gehaltenen Grundstückes in das Betriebsvermögen einer GmbH & Co. KG. Durch den Ansatz des Grundstückes mit dem Marktwert wird neues Abschreibungspotenzial geschaffen (Step-up). Die Vorteilhaftigkeit einer solchen Maßnahme hängt jedoch von einer Reihe von Faktoren ab:

Ein Step-up kann grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft und damit Einkommensteuer beim Übertragenden auslösen. Sofern jedoch die Immobilie vor mehr als zehn Jahren von der Privatperson erworben und seither im Privatvermögen gehalten wurde, ist ein möglicher aus der Übertragung an die oben genannten Gesellschaften resultierender Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer befreit (§ 23 EStG). Gleiches gilt im Fall des Überschreitens der Zehnjahresfrist und des unentgeltlichen Erwerbs, beispielsweise durch eine Schenkung, da in diesem Fall die Besitzzeit des Rechtsvorgängers dem Rechtsnachfolger zugerechnet wird (sogenannte „Fußstapfentheorie“).

Neben der Einkommensteuer gilt es weitere steuerliche Effekte ins Kalkül zu ziehen. So kann gerade  auch die Grunderwerbsteuer der Vorteilhaftigkeit eines höheren Abschreibungsvolumens entgegenstehen. Doch auch hier zeigt sich der Vorteil, der eingangs beschriebenen Gestaltung- Grunderwerbsteuer fällt bei einem Transfer der Immobilie vom Privatvermögen in das Betriebsvermögen einer gewerblich geprägten oder originär gewerblich tätigen GmbH & Co. KG insoweit nicht an, wie der Übertragende am Vermögen der Personengesellschaft bereits beteiligt ist. Unter der Annahme, dass der Gesellschafter zu 100 % an der Personengesellschaft beteiligt ist, ist die Einbringung in Gänze grunderwerbsteuerfrei, vorausgesetzt eine Minderung des Gesellschaftsanteils innerhalb der nächsten fünf Jahre ab dem Übergang erfolgt nicht. Anderenfalls kommt es zu einer Nachversteuerung.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Finanzministerkonferenz der Länder vom 21.06.2018 vorgeschlagen hat, die Frist von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Anders sieht es hingegen bei der Übertragung von Immobilien auf eine Kapitalgesellschaft aus. Hierbei fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, die sich jedoch durch bestimmte Strukturierungen auch reduzieren lässt.

Einen weiteren Aspekt im Rahmen des Step-up bildet die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, also das Abschreibungsvolumen an sich. Wie eingangs erwähnt, ist die Abschreibung insgesamt auf das Gebäude – und nicht auf den anteiligen Grund und Boden – beschränkt. Die Aufteilung des Teilwerts auf den Grund und Boden und das Gebäude erfolgt insbesondere in Gebieten, die in den letzten Jahren eine hohe Preissteigerung zu verzeichnen hatten, nach strengen Kriterien. Bei Vorliegen eines Gesamtkaufpreises für das bebaute Grundstück ist dieser anhand des sog. „Sachwertverfahrens“ gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung auf den Gebäude- und Grund und Bodenanteil aufzuteilen. Mit dieser verpflichtenden Aufteilung soll verhindert werden, dass ein Großteil des Kaufpreises dem abschreibungsfähigen Gebäudeteil zugewiesen wird, um somit möglichst hohes Abschreibungspotenzial zu generieren.

Dieses Vorgehen soll der Tatsache gerecht werden, dass sich aktuell stattfindende Preissteigerungen, im Wesentlichen im Grund- und Bodenanteil – und eher weniger im Gebäudeanteil – vollziehen. Vor einer Übertragung des Grundstückes zur Schaffung von Abschreibungspotenzial sollte deshalb der Marktwert der Immobilie und dessen Verteilung auf Grund und Boden sowie das Gebäude ermittelt werden.

Schließlich muss berücksichtigt werden, dass sich die Besteuerung nach der Einlage der Immobilie ändert. Folgende Faktoren können hierbei von Bedeutung sein: der jährliche Abschreibungssatz, unterschiedliche Steuersätze, eine gegebenenfalls bestehende Gewerbesteuerpflicht und eine spätere Steuerpflicht der Wertsteigerung im Falle einer Veräußerung.

Dennoch bleibt festzuhalten, dass die dargestellt Step-up-Methode ein interessantes Stilmittel darstellt legal Abschreibungsvolumen zu heben, um auf diese Weise die Steuerlast zu senken. Wie sich eine Übertragung einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie in das Betriebsvermögen einer Gesellschaft im Einzelfall konkret darstellt, erläutern wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

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