Grundsteuer – Quo vadis?

Am 10.04.2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Einheitswerte für Grundbesitz als Basis für die Ermittlung der Grundsteuer verworfen. Die auf den Stichtag 01.01.1964 (in den Neuen Ländern 01.01.1935) ermittelten Werte führten zu „gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen“. Hauptargument der Verfassungsrichter: Durch das jahrzehntelange Aussetzen der ursprünglich alle sechs Jahre vorgesehenen Überprüfung habe es der Gesetzgeber hingenommen, dass die Einheitswerte immer weiter von der Realität abweichen und es zu erheblichen Verzerrungen kommt. Wichtig aber: Das Gericht hat nicht gefordert, dass sich eine Neuregelung an den Verkehrswerten orientieren müsse oder überhaupt ein Wertbezug nötig sei, sondern nur eine „realitätsgerechte“ Lastenverteilung angemahnt. Das neue Gesetz muss bis 31.12.2019 verabschiedet werden. In den folgenden Monaten drehte sich die Diskussion vornehmlich um zwei Fragen: Hat der Bund die Kompetenz für eine Neuregelung der Grundsteuer und muss eine solche Regelung zwingend auf den Werten von Grund und Boden und Gebäuden basieren? Bayern hat beide Fragen stets nachdrücklich verneint.

Im Juni 2019 hat die Bundesregierung ein Paket von Gesetzentwürfen zur Grundsteuerreform vorgelegt. Das Grundsteuer-Reformgesetz behält für das Grundvermögen die bisherige Bewertung nach Ertrags- oder Sachwert grundsätzlich bei, allerdings sollen die Werte künftig stark pauschaliert ermittelt werden, der Mietwert z. B. nicht nach der tatsächlich vereinbarten Miete, sondern nach statistischen Werten. Für Grund und Boden sollen die Bodenrichtwerte zum Ansatz kommen. Die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll im Wesentlichen unverändert bleiben und schließlich alle sieben Jahre die Werte überprüft werden. Ein „Baulandmobilisierungsgesetz“ soll – wie im Koalitionsvertrag vorgesehen – den Gemeinden ermöglichen, baureife Grundstücke höher zu besteuern (Grundsteuer C). Schließlich – und das ist ein Erfolg Bayerns – soll das Grundgesetz geändert werden. Die Kompetenz des Bundes soll zwar festgeschrieben, den Ländern aber gleichzeitig die Möglichkeit eingeräumt werden, umfassend von der Regelung des Bundes abzuweichen. Von dieser Möglichkeit will Bayern Gebrauch machen. Grundlage für die Bemessung der Steuer sollen die Flächen von Grund und Boden und Gebäuden sein, die je nach Nutzungsart (unbebaut/Wohnen/sonstige Nutzung) mit einem Faktor multipliziert werden. Bei diesem Flächenmodell braucht es keine turnusmäßige Überprüfung und es kommt auch nicht zu einer „automatischen“ Steuererhöhung durch steigende Mieten und Bodenwerte.

Nach der Sommerpause stehen die parlamentarischen Beratungen an. Offen ist vor allem, ob die notwendige Zweidrittelmehrheit für die Grundgesetzänderung zustande kommt. Noch lässt sich also keine definitive Aussage treffen, wie die neue Grundsteuer aussehen wird und welche Belastung auf den einzelnen Grundstückseigentümer oder Mieter zukommt. Festzuhalten ist aber: Gleich welches Modell zum Zuge kommt, die Gesamtbelastung in der jeweiligen Gemeinde wird weiterhin durch den vom Kommunalparlament festgesetzten Hebesatz bestimmt. Die Auswirkungen im Einzelfall können aber vor allem in Hochpreisgebieten sehr wohl davon abhängen, ob die Steuer nach den Wertverhältnissen – insbesondere dem Bodenwert – bemessen wird. Der Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens bleibt also abzuwarten – wir werden Sie zeitnah unterrichten.

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