Wenn das Corona-Virus auch Bauvertragsverhältnisse kranken lässt
Real Estate Praxistipp

Auch Bauherren und Auftragnehmer werden derzeit mit den Auswirkungen von COVID-19 konfrontiert. Sie beschäftigt aktuell vor allem, welche Folgen es hat, wenn die vereinbarten Termine wegen der Corona-Krise nicht eingehalten werden können.

Müssen Auftragnehmer dann fürchten, dem Bauherrn Verzugsschäden ersetzen oder vereinbarte Vertragstrafen zahlen zu müssen? Und können sich die Parteien vom Vertrag lösen, um ihre wirtschaftlichen Schäden zu begrenzen? Solche Fragen können immer nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalles geprüft werden. Auch dann lassen sie sich wegen verbleibender Beurteilungsspielräume nicht immer rechtssicher beantworten. Dieser Kurzbeitrag kann daher nur eine grobe Orientierung bieten.

Im Grundsatz dürfte die Corona-Pandemie als ein Fall der höheren Gewalt im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 1 lit. c) VOB/B eingeordnet werden können. Als solche definiert der BGH ein Ereignis, welches weder der Sphäre des Bauherrn noch der des Auftragnehmers zuzuordnen ist, sondern von außen einwirkt und – unabhängig von der konkreten Situation des betroffenen Auftragnehmers – objektiv sowohl unvorhersehbar als auch unvermeidbar war (BGH, Urteil vom 21.08.1997 - VII ZR 17/96, NJW 1997, 3018). Die objektive Unvorhersehbarkeit könnte bei solchen Bauverträgen zweifelhaft sein, die erst Anfang 2020 abgeschlossen wurden, als sich Corona-bedingte Probleme bereits abzeichneten.

Sodann ist zu prüfen, ob und ggf. welche Regelungen für den Fall der Bauablaufstörung durch höhere Gewalt im Bauvertrag wirksam vereinbart sind. Derartige Force-„Majeure-Klauseln" können ggf. unwirksam sein, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden und den Vertragspartners des Verwenders dieser Formularklausel unangemessen benachteiligen (AGB-Kontrolle nach den §§ 307 ff BGB).

Soweit sich aus wirksamen vertraglichen Regelungen nichts Abweichendes ergibt, werden die Auswirkungen der Corona-Pandemie im Wesentlichen lediglich zu einer Verschiebung der vereinbarten Termine führen. Gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1 lit. c VOB/B verlängern sich die vereinbarten Ausführungsfristen in Fällen höherer Gewalt. Wurde als Grundlage des Bauvertrages nicht die VOB/B vereinbart, lässt sich diese Rechtsfolge aus § 286 Abs. 4 BGB herleiten. Ist dem Auftragnehmer die Einhaltung der vereinbarten Fristen also etwa wegen erheblicher Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Baumaterialien, wegen des Ausfalls von Arbeitskräften aufgrund von Quarantänemaßnahmen oder wegen eines behördlichen Verbots, das Baugrundstück (z.B. ein Klinikgelände) zu betreten, nicht möglich, gilt danach im Grundsatz, dass er (nur) für die Dauer der Behinderung -- mit einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und die etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit (vgl. § 6 Abs. 3 VOB/B) -- von seiner Verpflichtung zur Leistung frei wird, ohne dass dies Rechte oder Ansprüche des Bauherrn begründet.

Wird das Bauvorhaben aus Gründen der vorgenannten Art nicht zum vereinbarten Termin fertiggestellt, kann der Bauherr also weder eine vereinbarte Vertragsstrafe fordern noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Etwas anderes kann gelten, wenn die Terminüberschreitung nicht allein auf die Auswirkungen von COVID-19 zurückzuführen ist, sondern daneben auf mindestens eine weitere Ursache, die der Auftragnehmer zu vertreten hat.

Ist einer der Parteien die Fortsetzung des Bauvertrages auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit seiner Anpassung (etwa durch die Vereinbarung geänderter Leistungen) unzumutbar, kann in ganz besonders gelagerten Fällen ausnahmsweise auch das Recht einer Vertragspartei in Betracht kommen, das Vertragsverhältnis nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB zu beenden.

Ist die VOB/B Vertragsgrundlage, kann jede der Parteien den Bauvertrag kündigen, wenn die Unterbrechung der Bauausführung länger als drei Monate dauert oder sicher feststeht, dass eine Unterbrechung von mehr als drei Monaten unvermeidbar ist (§ 6 Abs. 7 Satz 1 VOB/B). In diesem Fall sind – anders als im Fall einer grundsätzlich jederzeit möglichen freien Kündigung des Auftraggebers ohne wichtigen Grund – (nur) die bis dahin vom Auftragnehmer erbrachten Leistungen nach den vereinbarten Preisen abzurechnen und dem Auftragnehmer die Kosten zu vergüten, die ihm bereits entstanden und in den Vertragspreisen des nicht mehr ausgeführten Teils der Leistung enthalten sind (§ 6 Abs. 5 VOB/B).

PSP-Praxistipp:

  • Der Auftragnehmer muss dem Bauherrn die Behinderung seiner Leistung so frühzeitig wie möglich anzeigen, um seine vertraglichen Rechte Ansprüche in möglichst weitem Umfang zu wahren. Bei einem VOB/B-Vertrag folgt dies aus § 6 Abs. 1 VOB/B. Dazu reicht es nicht aus, lediglich pauschal auf die Corona-Pandemie zu verweisen. Vielmehr ist konkret darzulegen, welche aktuellen oder etwa noch zu erwartende Störungen des Bauablaufs die Corona-Krise bei dem betroffenen Bauvorhaben verursacht.
  • Da die Überschreitung von Ausführungs- und Fertigstellungsfristen häufig nicht allein auf die Corona-Krise zurückzuführen, sondern oft auch vom Auftragnehmer zu vertreten ist, der nicht selten bereits vor Ausbruch der Pandemie in Verzug geraten war, sollte sich der Bauherr etwa vereinbarte Vertragsstrafen auch in Zeiten von COVID-19 bei der Abnahme vorsorglich in jedem Fall explizit vorbehalten (zum Ausschluss seiner Ansprüche bei Unterlassung dieses Vorbehalts siehe unseren Real Estate Praxistipp vom 11.11.2019).
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