Grunderwerbsteuerliche Anzeigepflichten
Eine Übersicht bezüglich Immobilientransaktionen

Vorgänge, die unter die Grunderwerbsteuer fallen sind anzeigepflichtig – das sollten Sie wissen

Auch vielen Steuerexperten sind die umfangreich und komplex geregelten grunderwerbsteuerlichen Tatbestände nicht vollumfänglich bekannt. Noch weniger bekannt sind die im Grunderwerbsteuergesetz (GrESt) normierten Anzeigepflichten, die die Beteiligten verpflichten, Rechtsvorgänge an das zuständige Grunderwerbsteuerfinanzamt zu melden – innerhalb der vorgegebenen Frist. Wird diese Frist nicht eingehalten oder unterbleibt die Anzeige gänzlich, drohen empfindliche Sanktionen.

Welche Rechtsvorgänge unterfallen der GrESt?

Beteiligte bestimmter grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgänge sind verpflichtet, diesen Vorgang dem zuständigen Finanzamt schriftlich innerhalb einer Frist von zwei Wochen (nach Kenntnis vom entsprechenden Vorgang) anzuzeigen, Steuerausländern verbleibt ein Monat. Die Anzeige stellt eine Steuererklärung im Sinne der Abgabenordnung dar und hat vollständig die detailliert in § 20 GrEStG aufgeführten Angaben zu enthalten.  Die anzeigepflichtigen Rechtsvorgänge sind abschließend in § 19 Abs. 1 und 2 GrEStG aufgezählt, von denen als die praxisrelevantesten die folgenden Vorgänge zu nennen sind:

  • Änderungen im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft, soweit diese innerhalb von fünf Jahren zu einem unmittelbaren oder mittelbaren Übergang von mindestens 95% der Anteile am Gesellschaftsvermögen geführt haben;
  • schuldrechtliche Geschäfte, die auf die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft gerichtet sind;
  • Vorgänge, die kraft Gesetzes zu einer unmittelbaren oder mittelbaren tatsächlichen Vereinigung von mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft führen;
  • Vorgänge, aufgrund derer jemand eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 95% an einer grundbesitzenden Gesellschaft inne hat;
  • der Erwerb von Gebäuden auf fremden Grund und Boden sowie
  • der Grundbesitzerwerb aufgrund eines Zuschlagsbeschlusses im Zwangsversteigerungsverfahren.

Darüber hinaus unterliegen auch die folgenden Vorgänge der Anzeigepflicht, wie insbesondere:

  • Veränderungen der steuerlichen Bemessungsgrundlage einschließlich etwaiger Leistungen von Dritten an den Veräußerer;
  • die Änderungen im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft;
  • Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand sowie
  • die Änderung von Beherrschungsverhältnissen. Dieser Vorgang knüpft an die Steuerbefreiungsvorschrift des § 6a GrESt (sog. „Konzernklausel“) an, wonach bei bestimmten Rechtsvorgängen die Steuerbefreiung davon abhängt, dass für einen Zeitraum von fünf Jahren nach dem entsprechenden Vorgang die Beteiligung eines herrschenden Unternehmens an einem oder mehreren abhängigen Unternehmen fortbesteht.

Unbedingt zu beachten ist, dass diese Anzeigepflichten unabhängig davon bestehen, ob auch ein Gericht, eine Behörde oder der Notar zur Anzeige verpflichtet ist. Keine Anzeigepflicht besteht hingegen speziell bei einer schlichten Grundstücksveräußerung.

Wer ist anzeigepflichtig?

Beteiligter und damit anzeigepflichtig ist jeder Steuerschuldner, was sich, je nach Rechtsvorgang, nach den Bestimmungen des § 13 GrEStG richtet. So ist beispielsweise bei einem relevanten Anteilswechsel bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft diese selbst Steuerschuldner und damit anzeigeverpflichtet, während die Anzeigepflicht bei einer Vereinigung von mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft regelmäßig die Vertragsparteien trifft, oder auch nur den Anteilserwerber, soweit dieser bereits vereinigte Anteile erwirbt.

Bedeutung und Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Anzeigepflicht

Bedeutung hat die ordnungsgemäße Anzeige zum einen für den Beginn des Laufs der Festsetzungsfrist (§ 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO) und zum anderen auch für eine mögliche steuerfreie Rückabwicklung bestimmter Erwerbsvorgänge gem. § 16 GrEStG.

Bei einer nicht fristgerechten oder nicht (vollständigen) Anzeige kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Da es sich bei den Anzeigen um Steuerklärungen handelt, sind unrichtige Anzeigen unverzüglich nach § 153 AO zu berichtigen, eine unterlassene Anzeige unverzüglich nachzuholen. Soweit leichtfertig oder bewusst eine Verletzung der Anzeigepflicht in Betracht kommt, können auch steuerstrafrechtliche Konsequenzen (gem. §§ 370, 378 AO) drohen.

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