Droht Gewerbesteuerpflicht bei Grundbesitzvermietung von ausländischen Immobilien-Kapitalgesellschaften?

Es entspricht gängiger Praxis, Investments einer ausländischen Gesellschaft in deutsche Immobilien so zu strukturieren, dass keine Gewerbesteuer auf die Vermietungseinkünfte anfällt. Hauptfokus ist dabei, eine für die Gewerbesteuerpflicht erforderliche inländische Betriebsstätte des ausländischen Investors zu vermeiden, die nach einhelliger Auffassung nicht durch die reine Vermietungstätigkeit in Deutschland begründet wird. Eine Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg lässt jedoch aufhorchen, sieht das Gericht hier ein inländisches Büro eines eingeschalteten deutschen Subunternehmers (Asset Manager) als inländische Betriebstätte und damit gewerbesteuerbegründend für die ausländische Vermietungsgesellschaft an. Es bleibt zu hoffen, dass der BFH diese Entscheidung korrigiert.

Sachverhalt

Der Sachverhalt, welcher der o. a. Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg (vom 21.11.2019 – 9 K 11108/17) zugrunde lag, entspricht einer häufig anzutreffenden Konstellation: Eine steuerlich im Ausland ansässige – in diesem Fall allerdings deutsche – GmbH (mit inländischem Satzungssitz, aber in Luxemburg befindlicher Geschäftsleitung und ohne eigene inländische Betriebsstätte) vermietete eine ihr gehörende inländische Wohn- und Geschäftsimmobilie. Mit einer mit ihr nicht gesellschaftsrechtlich verbundenen GmbH schloss die ausländische Immobiliengesellschaft einen Asset Management-Vertrag ab. Gleichzeitig gewährte sie dieser eine umfassende „Hausverwaltervollmacht“, wonach diese Asset Management GmbH bevollmächtigt war, sämtliche Rechtsgeschäfte in Bezug auf die deutsche Immobilie im Namen der ausländischen Vermietungs GmbH abzuschließen und diese bezüglich sämtlicher Rechte und Pflichten, insbesondere bezüglich der Mietverhältnisse und etwaiger Reparaturaufträge, umfassend zu vertreten.

Die ausländische Vermietungs GmbH und auch ihr ausländischer Geschäftsführer hatten keinerlei Verfügungsmacht über die inländischen Räumlichkeiten der Asset Management GmbH. Diese besaß lediglich – worauf das Finanzgericht dann allerdings auch abstellte – Darlehensforderungen gegenüber weiteren deutschen Objekt GmbHs mit inländischen Immobilien. Bei diesen fungierte der ausländische Geschäftsführer der ausländischen Vermietungs GmbH ebenfalls als Geschäftsführer.

Fragestellung

Streitig – in Bezug auf die Gewerbesteuerpflicht der ausländischen Vermietungs GmbH – war das Vorliegen einer inländischen Betriebsstätte der ausländischen Vermietungs GmbH und zwar speziell in Bezug auf die Räumlichkeiten der beauftragten Asset Management GmbH.

Entscheidung des FG

Das FG rekurriert zunächst auf die allgemeine Definition, wonach unter einer Betriebsstätte eine feste Geschäftseinrichtung oder Anlage zu verstehen ist, die der Tätigkeit des Unternehmens dient, die von gewisser Dauer ist und über die der Unternehmer eine nicht nur vorübergehende Verfügungsmacht hat. Daraus ergibt sich, dass allgemein ein vermietetes inländischen Grundstück keine (automatische) Betriebsstätte des ausländischen Vermieters begründet.

Das Gericht bezieht sich jedoch dann auf eine Entscheidung des BFH vom 24.08.2011 (I R 46/10), welcher eine spezielle Sondersituation bezüglich einer englischen Private Equity-Fondsgesellschaft zugrunde lag. Im dortigen Fall wurde eine Betriebsstätte der Fondsgesellschaft in den Räumlichkeiten einer beauftragten Managementgesellschaft deshalb angenommen, weil (i) erstere überhaupt keine eigenen Geschäftsräumlichkeiten besaß und weil (ii) eine Personalunion zwischen der Geschäftsleitung der Fondsgesellschaft und der Managementgesellschaft bestand. Die erforderliche „nicht nur vorübergehende Verfügungsmacht“ über Räumlichkeiten eines inländischen Subunternehmers sei schon dann gegeben, so die Richter, wenn der ausländische Unternehmer über die Fähigkeit verfüge, eigene Geschäftstätigkeiten in Form von Überwachungsmaßnahmen in den Räumlichkeiten des Subunternehmers auszuüben. Dies wurde im BFH-Fall speziell durch die dort vorliegende Personalunion als gegeben erachtet.

In einer weiteren Entscheidung des BFH aus dem Jahre 2011 (Urteil vom 23.02.2011 – I R 52/10) wurde ebenfalls eine Betriebsstätte des Unternehmers in den Räumlichkeiten seines Subunternehmers angenommen, weil der Unternehmer diese Räumlichkeiten tatsächlich genutzt hat, ohne dass ihm dabei – worauf es nach dem BFH nicht ankommt – ein vertragliches Nutzungsrecht eingeräumt war. Zudem betont der BFH nochmals, dass auch eine fortdauernde Überwachung der Tätigkeit des Subunternehmers durch den Hauptunternehmer ebenfalls in dessen Räumlichkeiten eine Betriebsstätte des Hauptunternehmers begründen kann.

Obwohl die in den o. a. BFH-Urteilen entscheidungsrelevanten Umstände gegenüber vorliegendem Fall abweichen, bejahte das FG das Vorliegen einer inländischen Betriebsstätte. Als maßgebliche Begründung führte es aus, dass es eine „enge wirtschaftliche Verflechtung“ der ausländischen Vermietungs GmbH u. a. mit der Asset Management GmbH gab unter Hinweis darauf – obwohl an sich irrelevant –, dass der Geschäftsführer der Asset Management GmbH die umfassenden (auch steuerlichen) Belange der ausländischen Vermietungs GmbH wahrgenommen habe. Zudem habe zu dieser relevanten „wirtschaftlichen Verflechtung“ maßgeblich beigetragen, dass die Asset Management GmbH Darlehensausreichungen getätigt hatte sowohl an die ausländische Vermietungs GmbH als auch an die weiteren deutschen Objekt GmbHs, bei denen derselbe ausländische Geschäftsführer der Vermietungs GmbH tätig war.

Zu dem Kriterium der „fortdauernden Überwachung“ schließlich führte das FG aus, dass aufgrund der „mehrjährigen Geschäftsbeziehungen“ zwischen beiden Gesellschaften eine Überwachungsmöglichkeit durch telefonische oder schriftliche Kommunikation erfolgt sei, was die Annahme einer Betriebsstätte im Hinblick auf dieses vom BFH eingeführte Kriterium letztlich rechtfertige.

Fazit und Ausblick

Da bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur abschließend geklärt ist, welche Kriterien bei der klassischen Konstellation der Vermietung einer deutschen Immobilie seitens eines ausländischen Immobilieninvestors unter Einschaltung eines deutschen Asset Managers für die Annahme einer inländischen Betriebsstätte gelten, ist mit Spannung auf die BFH-Entscheidung im vorliegenden Fall abzuwarten. Insoweit kann man nur hoffen, dass die in den beiden o. a. Entscheidungen des BFH zugrunde liegenden Sondersituationen nicht allgemein auf die den typischen Fall einer Vermietung durch einen ausländischen Unternehmer und dessen Einschaltung eines inländischen Asset Managers übertragen werden. Anderenfalls würde ein erhebliches Gewerbesteuerrisiko für sämtliche aus dem Ausland heraus strukturierte Immobilieninvestments drohen.

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