Corona und Mietrecht: Gesetzgeber schärft zugunsten gewerblicher Mieter nach
Hoheitlich angeordnete Schließungen und sonstige erhebliche Beschränkungen sollen Störung der Geschäftsgrundlage sein können

Dieser Real Estate Praxistipp gibt einen Überblick der wesentlichen Inhalte der Neuregelung zum Januar 2021.

Der Bundestag hat ein Gesetz beschlossen, nach dem staatlich angeordnete Schließungen oder erhebliche Beschränkungen des Betriebs gewerblicher Mieter künftig als Umstand gelten, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann (§ 313 BGB). Die Neuregelegung dürfte im Januar 2021 in Kraft treten und kann die Position zahlreicher gewerblicher Mieter, ggf. auch rückwirkend, stärken. Flankierend dazu sollen Gerichtsverfahren in diesem Zusammenhang beschleunigt werden. Einvernehmliche Lösungen zwischen den Vertragsparteien bleiben jedoch vorzugswürdig.

Nach teils umstrittener Rechtslage sowie divergierender Gerichtsentscheidungen zur – eigentlich im Gesetz angelegten – Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter bei Corona-bedingten staatlichen Schließungsanordnungen (vgl. hierzu insbesondere der PSP-Praxistipp vom 18. November 2020) fühlte sich der Gesetzgeber nun berufen, die Rechtslage zugunsten gewerblicher Mieter etwas nachzuschärfen.

Die Neuregelung hat insbesondere den Tatbestand der sog. Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zum Gegenstand. Dieser ermöglicht grundsätzlich eine Vertragsanpassung bei unvorhergesehenen Umständen im laufenden Mietverhältnis. Es war bislang jedoch umstritten, ob in Ansehung des eigentlich dem Mieter zugewiesenen Risikos der Verwendbarkeit der Mietsache (§ 537 BGB) dies auch im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie gelten soll.

Beweislast verbleibt beim Mieter; Erleichterung durch Vermutungsregelung

Mit den neuen Regelungen wird nunmehr das tatsächliche Element einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ vermutet. Das bedeutet, dass bei staatlich angeordneten und Corona-bedingten Schließungen und Einschränkungen nun zugunsten des gewerblichen Mieters angenommen werden kann, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Die Vermutungswirkung gilt dagegen nicht für die weiteren Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des Gesetzes. Auch nach der Neuregelung obliegt es weiterhin dem Mieter zu beweisen, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten (sog. hypothetisches Element). Auch die Gründe für das Vorliegen des sog. normativen Elements, nämlich die Unzumutbarkeit am Festhalten des unveränderten Vertrages, muss weiter der Mieter darlegen und beweisen. Hier gilt die Vermutungswirkung gerade nicht.

Rechtsfolge: Anspruch auf Vertragsanpassung

Rechtsfolge einer Störung der Geschäftsgrundlage ist regelmäßig, dass eine Vertragsanpassung verlangt werden kann. Das muss aber nicht unbedingt eine Mietreduzierung oder gar ein Mieterlass sein. Vertragsanpassung ist vielmehr auch eine Stundung, ohne dass die Miete sofort endgültig erlassen wird. Dies sollte in der gegenwärtigen Situation für beide Vertragsparteien interessengerecht sein.

Interessenabwägung im Einzelfall

Auch nach der gesetzlichen Neuregelung kann eine Vertragsanpassung nur im angemessenen Umfang begehrt werden. Die Gesetzesbegründung verweist ausdrücklich darauf, dass die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht gebracht werden müssen. Im Ergebnis läuft es also weiterhin auf eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter im Einzelfall hinaus. Diese kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, etwa dann, wenn der Vermieter in einem Fall eine Privatperson mit geringer Liquidität ist und im anderen Fall beispielsweise ein institutioneller Anleger mit großem finanziellen Polster. Dasselbe gilt aber auch auf der Mieterseite. In diesem Zusammenhang ist z.B. auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit der Mieter berechtigt ist, staatliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Einvernehmliche Lösung vorzugswürdig

Die Empfehlung an beide Vertragsparteien bleibt, vorzugsweise eine gemeinsame und einvernehmliche Lösung anzustreben. Dies insbesondere deshalb, da auch die Gesetzesänderung für die Vertragsanpassung im Einzelfall keine konkrete Vorgabe macht.

Die Neuregelung gilt voraussichtlich ab Januar 2021 und tritt zunächst mit Ablauf des 30. September 2022 außer Kraft. Sie soll auch auf Sachverhalte anwendbar sein, die bereits abgeschlossen, über die aber noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist.

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