BFH äußert sich zu der steuerlich maßgeblichen Aufteilung von Grundstückskaufpreisen
Arbeitshilfe der Finanzverwaltung für die Grundstückswertermittlung regelmäßig unzureichend (BFH Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19)

Der BFH geht in seinem Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) davon aus, dass die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung regelmäßig zu unzutreffenden Wertverhältnissen zwischen Gebäuden und Grund und Boden führt. Der vorliegende Artikel stellt das Kernproblem und die Auffassung des BFH dar.

Die Aufteilung von Grundstückskaufpreisen auf steuerlich abschreibbare Gebäude einerseits und den nicht abschreibbaren Grund und Boden andererseits führt häufig zu Streit zwischen Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung. Dabei ist die Finanzverwaltung grundsätzlich an eine von den Steuerpflichtigen im notariellen Grundstückskaufvertrag vereinbarte Aufteilung gebunden. Ausnahmen bestehen insbesondere dann, wenn (objektive) Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder sie die tatsächlichen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt. In der Regel stellen die Finanzämter aber standardmäßig eine eigene Aufteilung von Immobilienkaufpreisen anhand einer Berechnungsarbeitshilfe der Finanzverwaltung an. Zu dieser Praxis hat der BFH in seinem Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) nun deutliche Worte gefunden.

Die steuerliche Optimierung von Vermietungsaktivitäten kann im Detail zahlreiche Fragen aufwerfen. Die Ermittlung der zu versteuernden Mieteinkünfte gestaltet sich demgegenüber regelmäßig vergleichsweise unkompliziert. Insbesondere die ratierliche Abschreibung eines vermieteten Gebäudes mindert die steuerpflichtigen Mieteinkünfte oftmals merklich (und planbar), sodass Immobilienerwerber mit Vermietungsabsicht in der Regel ein gesteigertes Interesse daran haben werden, einen möglichst großen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuzuschreiben und nur einen möglichst geringen Kaufpreisteil auf den Grund und Boden zu allokieren.

Die Aufteilung eines Grundstückskaufpreises kann dabei zwischen Veräußerer und Erwerber im notariellen Grundstückskaufvertrag generell frei vereinbart werden und ist nach der Finanzrechtsprechung grundsätzlich auch für steuerliche Zwecke anzuerkennen, sofern die gewählte Aufteilung nicht nur zum Schein bzw. zum (alleinigen) Zweck der Steuerersparnis getroffen wird oder sie nicht übermäßig an den tatsächlichen Wertverhältnissen vorbei geht. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist grundsätzlich auch die Finanzverwaltung an eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung gebunden. In der Praxis stellen die Finanzämter jedoch regelmäßig eigenständige Wertermittlungen und Kaufpreisaufteilungen an und legen die entsprechenden Ergebnisse der Besteuerung zugrunde. Hierzu nutzen die Finanzämter meist eine (frei verfügbare) Berechnungsunterlage des Bundesfinanzministeriums, die sog. „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“. Die entsprechende Arbeitshilfe sowie ergänzende Unterlagen finden Sie hier.

Insbesondere für Immobilien in Metropolregionen und Ballungszentren führt die Anwendung dieser Arbeitshilfe oft dazu, dass der (teils weit) überwiegende Kaufpreisanteil auf den Grund und Boden allokiert wird und somit nicht steuermindernd zur Verfügung steht. Dem Steuerpflichtigen bleibt in der Folge oftmals nur das Rechtsbehelfsverfahren gegen die Wertermittlungen des Finanzamts, um die selbst ermittelte Aufteilung z. B. unter Beibringung von Immobilienwertgutachten sowie gegebenenfalls sonstiger Unterlagen zu rechtfertigen.

Der BFH hat insoweit nun mit Urteil 21.07.2020 (IX R 26/19) hinsichtlich der steuerlich maßgeblichen Aufteilung von Grundstückskaufpreisen insbesondere klargestellt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ohne Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles (auch im Rahmen eines gerichtlichen Rechtsbehelfsverfahrens) nicht generell durch eine mit Hilfe der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ermittelte Aufteilung ersetzt werden darf.

Denn nach Meinung des BFH gewährleistet die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht in jedem Fall die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Dies folgt nach Ansicht des BFH zum einen daraus, dass die Arbeitshilfe die zur Verfügung stehenden (gesetzlichen) Bewertungsverfahren auf ein einziges Bewertungsverfahren verengt, obwohl die Finanzgerichte in der Vergangenheit stets betont hatten, dass nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden ist, welches der gleichberechtigt nebeneinanderstehenden Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist. Zum anderen geht der BFH davon aus, dass die Arbeitshilfe der Kaufpreisaufteilung teils unzulässige Parameter zugrunde legt und einen systematischen Fehler aufweist, indem bei der Ermittlung des Gebäudewerts kein sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktor berücksichtigt wird. Hierdurch führten die Wertermittlungen anhand der Arbeitshilfe auch nach Einschätzung des BFH insbesondere in Großstädten und Ballungszentren mit hohen Bodenrichtwerten regelmäßig zu einem (ungerechtfertigten) überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter sehr niedrigen Gebäudebewertungen. Entsprechende Wertverzerrungen sind nach Meinung des BFH nicht ohne weiteres als „Schätzfehler“ hinzunehmen, sondern der Gebäudewert ist im Zweifel anhand eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

Die genannten Grundsätze waren im vorliegenden Streitfall zwar in erster Linie an das erstinstanzliche Finanzgericht gerichtet, das im konkreten Fall eine entsprechende Wertermittlung nachzuholen hat. Dass der BFH der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung aber mit klaren Worten eine allgemeine Gültigkeit abgesprochen hat und auch die Finanzgerichte nun explizit dazu angehalten sind, die von den Finanzämtern unter Inanspruchnahme der Arbeitshilfe ermittelten Kaufpreisaufteilungen substanziell zu überprüfen, dürfte künftig auch dem einzelnen Steuerpflichtigen in der Verteidigung einer vertraglich vereinbarten bzw. selbst ermittelten Kaufpreisaufteilung förderlich sein.

Die Aufteilung eines Grundstückskaufpreises durch das Finanzamt allein anhand der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung sollte daher – insbesondere bei Aussicht auf nicht unwesentliche Wertverschiebungen zugunsten des Steuerpflichtigen – nicht ohne Weiteres akzeptiert werden. Sehr gerne unterstützen wir Sie sowohl bei der steuerlich maßgeblichen Wertermittlung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises sowie bei Bedarf auch bei der Kommunikation mit den Finanzbehörden, um eine getroffene Kaufpreisaufteilung durchzusetzen.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden
Diese Vorträge & Veröffentlichungen könnten Sie interessieren
Alle Vorträge & Veröffentlichungen
Mehr laden