Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig!
Real Estate Praxistipp: BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021, Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass der umstrittene Berliner Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstößt und daher nichtig ist. Die ausschlaggebende Gründe sind dabei rein formeller Natur: Dem Land Berlin fehlt insoweit die Gesetzgebungskompetenz. Der Bundesgesetzgeber hat das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bereits abschließend geregelt.

Hintergrund

Um den Anstieg der Mieten in der Hauptstadt zu bremsen, erließ der Berliner Senat das am 23.02.2020 in Kraft getretene „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)“. Dessen Kernpunkte sind ein Mietenstopp (Mieten sind für fünf Jahre eingefroren, Mieterhöhungen nicht erlaubt), eine Mietobergrenze (Wiedervermietung nur zu dem bereits vom Vormieter geschuldeten Mietzins, maximal jedoch in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete), die Begrenzung von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen auf höchstens € 1,00/qm, auf Antrag des Mieters die Absenkung höherer Mieten bis auf 120% der Mietobergrenze sowie die Beschränkung der Erhöhung besonders niedriger Mieten bei Wiedervermietung höchstens um € 1,00/qm auf maximal € 5,02/qm. Ausgenommen sind lediglich Neubauwohnungen, die nach dem 01.01.2014 zum ersten Mal bezogen wurden, sowie öffentlich geförderte Wohnungen. Bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder.

Schnell wurde vehemente inhaltliche Kritik am Mietendeckel geäußert. Denn das MietenWoG Bln griff (sogar rückwirkend!) in die zwischen Vermietern und Mietern getroffenen Mietzinsvereinbarungen ein, was zu erheblicher Rechtsunsicherheit geführt hat. Mietvertragsparteien haben vielfach sog. „Schattenmieten“ vereinbart, und den Mietern wurde geraten, das durch die gesetzlich erzwungene niedrigere Miete zunächst gesparte Geld vorsorglich zurück zu legen, da es im Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes im Zweifel an die Vermieter nachzuentrichten ist. Die substanzielle Minderung kalkulierter Mieteinnahmen hat aber auch zu Finanzierungsschwierigkeiten bei laufenden Krediten geführt und so nicht selten die Altersversorgung derjenigen gefährdet, die in Immobilien investiert haben. Investoren sahen von Neubau- und Sanierungsvorhaben ab, was die Wohnungsknappheit verstärkt und die Konkurrenz um bezahlbare Wohnungen eher noch erhöht hat.

Seit der am 15.04.2021 veröffentlichten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht aber fest: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ist mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb insgesamt nichtig.

Zur Begründung verweist das Bundesverfassungsgericht allerdings nicht auf die inhaltliche Kritik, sondern vielmehr auf die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für ein derartiges Gesetz. Die Bundesländer sind zu gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), grundsätzlich nur befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz im Jahr 2015, mit dem u. a. die sog. „Mietpreisbremse“ in das BGB aufgenommen wurde, hat der Bund aber die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt. In den vergangenen Jahren hat der Bund dann mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018, dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete vom 21.12.2019 und dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19.03.2020 weiter gesetzlich auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert. Ziel aller Bestimmungen ist, durch detaillierte Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Das Mietpreisrecht ist damit vom Bundesgesetzgeber abschließend geregelt worden. Die sog. „Sperrwirkung“ des Bundesrechts führt dazu, dass für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder dann insoweit kein Raum mehr bleibt. Hiergegen verstößt das MietenWoG Bln, das im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt. Konsequenterweise hat das BVerfG das Gesetz daher für nichtig erklärt.

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