Kauf vom Bauträger – Für Käufer nach neuem Bauvertragsrecht riskanter!

Rita Eberl

Rechtsanwältin

Real Estate Praxistipp

Der zum 01.01.2018 in Kraft getretene § 650u Abs. 2 BGB schließt u.a. das Recht des Käufers aus, den bauvertraglichen Teil eines Bauträgerkaufvertrages nach § 648a BGB n. F. aus wichtigem Grund zu kündigen. Denn beim Bauträgervertrag handelt es sich um eine Gesamtleistung (BT-Drucks. 18/8486, S. 72). Der Vertragspartner des Bauträgers soll gehindert sein, den Werkvertrag zu kündigen und den Bauträger isoliert nur an seiner Pflicht zur Grundstücksübereignung festzuhalten. Insbesondere im Fall des Steckenbleibens des Bauvorhabens birgt dies für den Käufer erhebliche Risiken.

Der Fall:

In einem notariell beurkundeten Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich Bauträger B zur Übereignung einer vom Bauträger noch zu errichtenden Wohnung an Käufer A. Gemäß Bauträgervertrag ist der Kaufpreis in Raten zu zahlen. Voraussetzung für die Fälligkeit jeder Rate ist die Erreichung des im Vertrag jeweils definierten Baufortschritts. Die Kaufpreisfälligkeit setzt außerdem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für A im Grundbuch voraus. Die Auflassungsvormerkung wird eingetragen. Nach Fertigstellung von Rohbau und Dach wird B insolvent. Der Bau gerät deshalb ins Stocken. A hat bereits drei Kaufpreisraten (63,6% des Kaufpreises) bezahlt. Er will (nur) den bauvertraglichen Teil des Vertrages aus wichtigem Grund kündigen und die noch ausstehenden Bauarbeiten durch ein anderes Bauunternehmen ausführen lassen, ohne seinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zu verlieren.

Dies ist ihm durch § 650u Abs. 2 BGB jedoch verwehrt. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrags möglich sein. Dazu müsste der Käufer vom gesamten Bauträgerkaufvertrag zurücktreten. Dabei hat der Gesetzgeber jedoch Folgendes verkannt: Tritt der Käufer vom Bauträgervertrag zurück, erlischt sein Anspruch auf Eigentumsverschaffung. Die zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung wird gegenstandslos. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Insolvenzverwalter vom Käufer die Bewilligung der Löschung der Vormerkung verlangen, ohne zuvor an ihn den Kaufpreis aus der Masse erstatten zu müssen. Der Anspruch des Käufers auf Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisraten gehört im Insolvenzfall zu den Masseverbindlichkeiten, d.h. der Käufer erhält nur den Betrag zurück, der nach dem Verhältnis der Teilungsmasse zur Schuldenmasse auf seine Forderung quotal entfällt. Der Käufer verliert also nicht nur seinen Anspruch auf Erwerb des Eigentums am Grundstück, sondern im Extremfall auch den gezahlten Kaufpreis!

PSP-Praxistipps:

Soll Gegenstand des Bauträgervertrages die Errichtung eines Einfamilienhauses sein, sollte der Käufer zunächst das Eigentum am (unbebauten) Grundstück erwerben. In der Kaufvertragsurkunde sollte außerdem vereinbart werden, dass der Verkäufer erst nach Umschreibung des Grundstückseigentums auf den Käufer das Haus errichtet. Im Falle der Insolvenz des Verkäufers könnte dann (nur) dieser Bauvertrag gemäß § 648a BGB aus wichtigem Grund gekündigt werden. Der Käufer könnte das Haus von einem anderen Unternehmer weiterbauen lassen, hätte aber wenigstens das Eigentum an der Immobilie erworben.
Wenn lediglich einzelne Wohnungseigentumseinheiten einer Wohnungseigentumsanlage gekauft werden sollen, ist es wesentlich schwieriger, das Insolvenzrisiko des Käufers zu reduzieren. Folgende Lösungen sind theoretisch denkbar:
- Im Bauträgerkaufvertrag sollte jedenfalls explizit das Recht des Käufers vereinbart werden, nur den werkvertraglichen Teil aus wichtigem Grund zu kündigen. Dies hilft dem Käufer allerdings wenig, wenn zu Gunsten der Bank des Bauträgers (wie meist) Grundpfandrechte im Rang vor der Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sind und die Bank sich für den Fall der Insolvenz des Bauträgers das Recht vorbehalten hat, die vom Erwerber geleisteten Abschlagszahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Das muss nicht unbedingt der Betrag des bereits geleisteten Kaufpreises sein. Vielmehr erhält der Käufer bei einer „Schrottimmobilie“ dann nur einen Bruchteil seines Geldes zurück. Geleistete Überzahlungen und an die eigene Finanzierungsbank entrichtete Darlehenszinsen werden ihm dagegen nicht erstattet.
- Es könnte vereinbart werden, dass der Käufer die Raten nach Baufortschritt nur und erst dann zahlen muss, wenn seine (möglichen) Rückzahlungsansprüche vom Bauträger vollumfänglich durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft abgesichert wurden, und diese Bürgschaft erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens und Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zurückgegeben werden muss.
- Dem Käufer könnte vertraglich gestattet werden, den gesamten Kaufpreis erst nach vollständiger Erfüllung der Verpflichtungen des Bauträgers in einem Betrag zu zahlen und nicht in Raten entsprechend dem Baufortschritt.

Bei den beiden letztgenannten Gestaltungen entstünde dem Bauträger allerdings ein erheblicher Vermögensnachteil: Er müsste die Bauausführung anderweitig vorfinanzieren, weil er nicht über die Kaufpreisraten verfügen kann. Eine solche Regelung dürfte also allenfalls dann vom Bauträger akzeptiert werden, wenn der Vermögensnachteil durch eine Erhöhung des Kaufpreises ausgeglichen wird. Bis der Gesetzgeber seinen Fehler bereinigt, dürfte wohl noch einige Zeit vergehen.