Betriebsvorrichtungen und die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung – ein kleines Happy End?
Eine Gesetzesänderung erleichtert ab 2021 den Zugang zur erweiterten Grundstückskürzung

Die Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung führt in der Praxis insbesondere bei der Vermietung gewerblicher bzw. industrieller Immobilien oft zu Schwierigkeiten, wenn die Immobilie in mehr oder weniger großem Umfang auch über Betriebsvorrichtungen verfügt. Werden diese Betriebsvorrichtungen ohne Weiteres mitvermietet, war die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung bislang ausgeschlossen. Eine Gesetzesänderung bietet in dieser Frage nun etwas mehr Flexibilität und kann helfen, die erweiterte Grundstückskürzung auch bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen anzuwenden

Der bisherige Status Quo

Die (Vermietungs-)Erträge von Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, sind durch die Anwendung der sogenannten erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung in der Regel von der Gewerbesteuer befreit.

Voraussetzung der erweiterten Grundstückskürzung war dabei bisher, dass das betreffende Unternehmen während des gesamten Kalenderjahres nur eigenen Grundbesitz verwaltet und zudem keine – neben die Grundbesitzverwaltung tretenden – sonstigen Leistungen erbringt (sog. Ausschließlichkeitsgebot). Bisher war es daher schädlich, wenn Vermieter an ihre Mieter z. B. auch Einrichtungsgegenstände oder insbesondere Betriebsvorrichtungen (mit-)vermietet oder sonstige Leistungen (z. B. Reinigungsleistungen o. Ä.) erbracht haben. Denn sowohl die Finanzverwaltung als auch die Finanzgerichtsrechtsprechung sind im Kern davon ausgegangen, dass jede Tätigkeit, die nicht (nur) in der Verwaltung von Grundbesitz besteht, die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung ausschließt bzw. ausschließen kann. Dies jedenfalls immer dann, wenn es sich bei den sonstigen Leistungen nicht um für die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundbesitzes zwingend erforderliche Leistungen handelte. Selbst wenn die Erträge aus der Überlassung sonstiger Gegenstände oder der (Mit-)Vermietung von Betriebsvorrichtungen im Verhältnis zu den Erträgen aus der Grundbesitzüberlassung noch so gering waren, wurde eine generelle Bagatellgrenze regelmäßig abgelehnt und die erweiterte Grundstückskürzung war somit in der Regel ausgeschlossen oder jedenfalls stark gefährdet.

Wesentliche Neuerungen ab dem 01.01.2021

Vor diesem Hintergrund ist insoweit am 10.06.2021 im Rahmen des sogenannten Fondsstandortgesetzes (FoStoG) mit Wirkung ab dem 01.01.2021 eine bislang wenig beachtete Gesetzesänderung in Kraft getreten.

Die erweiterte Grundstückskürzung soll nun künftig u. a. auch dann in Anspruch genommen werden können, wenn

  • in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes Einnahmen aus der Lieferung von Strom an die eigenen Mieter im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG oder
  • aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder

erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Bislang war die (gesonderte) Lieferung von Strom an die eigenen Mieter ein potenzielles Hindernis für die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung, sodass die gesetzliche Klarstellung begrüßenswert ist und für Vermieter Planungs- und ggf. auch Investitionssicherheit beispielsweise bzgl. des Baus von Photovoltaikanlagen und der Lieferung des produzierten Stroms an die eigenen Mieter bietet. Stromlieferungen an Personen außerhalb des eigenen Mieterkreises bleiben jedoch schädlich.

Darüber hinaus – das heißt ggf. zusätzlich zu den obigen Stromlieferungen – sollen künftig auch weitere Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den eigenen Grundbesitzmietern für die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung unproblematisch sein, wenn diese „sonstigen Einnahmen“ im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahren wurde dabei explizit die Problematik der bislang schädlichen (Mit-)Vermietung von Betriebsvorrichtungen angesprochen, die durch die Neuregelung ausgeräumt werden soll. Vor diesem Hintergrund darf davon ausgegangen werden, dass die Mitüberlassung von beweglichen (Einrichtungs-)Gegenständen, Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung sonstiger Leistungen künftig – d. h. ab dem 01.01.2021 – die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung nicht mehr ausschließt, sofern diese Leistungserbringung auf einer unmittelbaren Vertragsbeziehung mit den eigenen Mietern basiert und diese „sonstigen Einnahmen“ die gesetzlich definierte Bagatellgrenze von 5 % der Vermietungseinnahmen nicht übersteigen.

Diese „sonstigen Einnahmen“ dürften künftig die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung nicht mehr ausschließen, unterliegen aber – wie bisher z. B. auch die Erträge aus der Verwaltung eigenen Kapitalvermögens – regulär der Gewerbesteuer.

Fazit

Die nun rückwirkend zum 01.01.2021 in Kraft getretenen Neuerungen bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung bieten eine pragmatische und lange geforderte Lösung für ein in der Praxis häufig und mannigfaltig auftretendes Problem von Grundbesitzunternehmen. Insbesondere wenn Sicherheit darüber besteht, ob und welche Betriebsvorrichtungen bestehen, kann die neue 5 %-Grenze gezielt genutzt werden, um diese künftig an die eigenen Mieter mit zu vermieten. Bleiben Betriebsvorrichtungen allerdings als solche „unentdeckt“, kann es bei späterer „Entdeckung“ im Rahmen einer Betriebsprüfung im Zweifel dennoch zu einer Überschreitung der 5 %-Grenze kommen und die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung wäre (wieder) ausgeschlossen. Insoweit bleibt die bereits bestehende Notwendigkeit der Identifikation von Betriebsvorrichtungen (sowie etwaiger sonstiger (Neben-)Leistungen) auch weiterhin bestehen. Ist abzusehen, dass die gesetzliche 5 %-Grenze nicht eingehalten werden kann, müsste weiterhin auf die von der Beratungspraxis entwickelten sonstigen Lösungsideen zurückgegriffen werden.

Für die Einnahmen, die unter die neuen gesetzlichen prozentualen Grenzen fallen, könnte es sich künftig anbieten, diese auch direkt in den Mietverträgen über den Grundbesitz zu regeln, um das prozentuale Verhältnis der sonstigen Einnahmen zu den Einnahmen aus Grundbesitzüberlassung transparent zu dokumentieren und nachvollziehen zu können. Im Rahmen der Vertragsfreiheit sollte das jeweilige Entgelt dabei im Zweifel so austariert werden können, dass die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung gewährleistet ist.

Selbstverständlich unterstützen wir Sie sehr gerne bei jedweden Fragen rund um die Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung und der Vermeidung etwaiger schädlicher Implikationen z. B. im Fall von Betriebsvorrichtungen.

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