Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird umfassend reformiert

Real Estate Praxistipp

Seit Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 hat sich viel geändert. So erhöht der demografische Wandel zunehmend den Bedarf an barrierefreien Wohnungen, Klimaschutzziele erfordern die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden, die Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge macht Eingriffe in die Bausubstanz notwendig. Derzeit werden solche Maßnahmen oft durch die verweigerte Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer erschwert. Der Regierungsentwurf eines „Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEModG)“ vom 23.03.2020 sieht umfangreiche Neuerungen vor, die hier Abhilfe schaffen sollen. Schwerpunkte der geplanten Reform sind die folgenden Änderungen:

• Auch an Flächen außerhalb von Gebäuden (z. B. Terrassen, Gartenflächen und Außenstellplätzen) soll Sondereigentum begründet werden können. Der „Flucht ins (gesetzlich nicht geregelte) Sondernutzungsrecht“ soll es dann in der Regel nicht mehr bedürfen.

• Jeder Wohnungseigentümer und jeder Mieter soll einen Anspruch auf Gestattung des Einbaus einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, auf den barrierefreien Aus- und Umbau, auf Maßnahmen des Einbruchsschutzes und auf Glasfaseranschluss haben. Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen in der Regel nicht verwehren. Sie darf aber auf die Art der Durchführung der Maßnahme Einfluss nehmen und z. B. beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme organisiert, damit sie den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage behält. Die Kosten der Maßnahme soll der begünstigte Wohnungseigentümer tragen.

• Brüche zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht sollen abgebaut werden, insbesondere indem die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden.

• Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden. Bauliche Veränderungen sollen künftig grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die Wohnungseigentumsanlage darf durch die bauliche Veränderung aber nicht grundlegend umgestaltet und kein Wohnungseigentümer darf durch die Baumaßnahme unbillig benachteiligt werden. Die Kosten baulicher Veränderungen, insbesondere von energetischen Sanierungsmaßnahmen und zur Anpassung der Wohnungsanlage an einen zeitgemäßen Zustand, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren, sollen von allen Wohnungseigentümern zu tragen sein. Andere bauliche Veränderungen sind dagegen nur von den Wohnungseigentümern zu bezahlen, die für die bauliche Veränderung gestimmt haben. Umgekehrt sollen auch nur diese Wohnungseigentümer zur Nutzung des umgestalteten gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt sein.

• Die Wohnungseigentümer können künftig mit einfacher Stimmenmehrheit über die Verteilung bestimmter Kosten, insbesondere auch Baukosten, entscheiden. Soll von dem durch Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Maßstab abgewichen werden, war dies bisher nur jeweils für einen konkreten Einzelfall und auch nur mit der oft schwer erreichbaren qualifizierten Mehrheit möglich.

• Die Wohnungseigentümer erhalten das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und Anspruch auf einen jährlichen Vermögensbericht des Verwalters, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.

• Die Abberufung eines Verwalters soll auch ohne wichtigen Grund möglich sein.

• Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist auf vier Wochen verlängert wird und die Beschlussfähigkeit unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile gegeben ist. Durch Beschluss soll auch ein Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden können. Ferner sollen das Einberufungsverlangen und die Beschlussfassung auch in Textform sowie die Online-Teilnahme an Versammlungen gestattet werden.

• Die Beschluss-Sammlung soll in elektronischer Form geführt werden können. Niederschriften über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind künftig unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen.

• Die Eigentümerversammlung soll ermächtigt werden zu beschließen, dass wiederholte Verstöße eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaftsordnung, die keine Entziehung seines Wohnungseigentums rechtfertigen, durch Vertragsstrafen sanktioniert werden können.

• Beschlüsse, die die Eigentümer auf der Grundlage einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung gefasst haben, bedürfen zukünftig der Eintragung im Grundbuch, um auch Sonderrechtsnachfolger zu binden.

• Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats soll flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

• Die Frage, ab welchem Zeitpunkt in der Begründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere beim Erwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger, die Vorschriften des WEG anwendbar sind, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht und wer zu welchem Zeitpunkt ihr Mitglied wird, wird geklärt. Danach ist das WEG bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher anwendbar, in diesem Zeitpunkt kann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft entstehen und der Erwerber ist bereits ab Eintragung einer Auflassungsvormerkung für ihn im Grundbuch und Besitzübergabe des Sondereigentums berechtigt, sich wie ein Wohnungseigentümer an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen.

• Rechtsunsicherheiten wegen der bislang nicht abschließend geklärten Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern untereinander einerseits und zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer andererseits sollen beseitigt werden, indem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen wird und klare Regelungen betreffend die Vertretung der Gemeinschaft im Rechtsverkehr geschaffen werden. Beschlussanfechtungsklagen sollen zukünftig nicht mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sein.

• Das Streitpotenzial in der Gemeinschaft soll reduziert werden, indem streitträchtige Vorschriften vereinfacht und klarer gefasst werden. Das gilt insbesondere für die Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

Diese geplanten Änderungen werden nach Abschluss des weiteren Gesetzgebungsverfahrens voraussichtlich im Sommer 2020 in Kraft treten.