Geplante Änderungen des Bewertungsgesetzes durch das JStG 2022
Neben komplizierteren Bewertungsverfahren drohen auch höhere Wertansätze!
Das Bundesministerium der Finanzen hat am 28. Juli 2022 den Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2022 mit der Bitte um Stellungnahme bis zum 11. August an die Verbände versendet. Geplant sind in diesem Zusammenhang auch Änderungen im Rahmen der Bedarfsbewertung von Immobilien. Ziel der geplanten Neuerungen ist es, eine verkehrswertnähere Bewertung zu erreichen, in dem die geänderte Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zugrunde gelegt wird. Unter anderem bei der Bewertung von Immobilien im Ertrags- und Sachwertverfahren führt dies zu wesentlichen Änderungen bei der Wertermittlung.
Änderungen im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren ändern sich in erster Linie die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und die Höhe des Liegenschaftszinssatzes. Die bisher - mangels entsprechender Veröffentlichungen des Gutachterausschusses - überwiegend erfolgende pauschale Wertermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete wird beispielsweise aufgegeben. Stattdessen werden die Bewirtschaftungskosten wesentlich „kleinteiliger“ auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Zudem wird der pauschale gesetzliche Liegenschaftszinssatz herabgesetzt, was zu höheren Immobilienwerten führen dürfte.
Änderungen im Sachwertverfahren
Im Rahmen des Sachwertverfahrens wird die bisherige Ermittlung des Gebäudesachwerts ebenfalls komplexer gestaltet. Neben dem bisher berücksichtigten Baupreisindizes und der Alterswertminderung wird nun auch ein Regionalfaktor in die Bewertung einbezogen. Außerdem erfolgt im Rahmen des Sachwertverfahrens eine Erhöhung der bisher angesetzten gesetzlichen Sachwertfaktoren. Auch dies führt zu höheren Immobilienwerten. So erhöht sich bei einem Einfamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert von EUR 500.000 und einem Bodenrichtwert von EUR 1.000 der Wert nach den vorgesehenen Regelungen um ca. 27%.
Bereits bisher ist aufgrund der in vielen Regionen steigenden Bodenrichtwerte damit zu rechnen, dass sich die auf Basis des Bewertungsgesetz ermittelten Immobilienwerte signifikant erhöhen werden. Dieser Effekt würde durch die geplanten Neuregelungen noch verstärkt. Die möglichst zeitnahe Übertragung von Immobilienvermögen dürfte somit vor dem Hintergrund der Reformüberlegungen noch größere Bedeutung erlangen.