Warum durfte eine GbR bisher keine GdWE verwalten?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen Verwalter bestellen. Dabei kann es sich grundsätzlich auch um ein Unternehmen handeln, etwa eine GmbH. Bei der GbR war das lange Zeit anders.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zwar bereits im Jahr 2001 entschieden, dass eine GbR grundsätzlich selbstständig am Rechtsverkehr teilnehmen und damit selbst Rechte und Pflichten haben kann. Die GbR kann beispielsweise Verträge abschließen oder Eigentümerin eines Grundstücks sein. Trotzdem durfte eine GbR nach der Rechtsprechung des BGH bisher nicht als Verwalterin einer GdWE eingesetzt werden.
Der Grund dafür lag nicht darin, dass eine GbR nicht rechtsfähig wäre. Entscheidend war vielmehr, dass nicht erkennbar war, wer genau hinter der GbR steht und wer sie vertreten darf.
Bei einer GmbH oder einer anderen Gesellschaft kann man diese Informationen in einem öffentlichen Register nachsehen. Dort ist beispielsweise erkennbar, wer Geschäftsführer ist und wer die Gesellschaft nach außen vertreten darf.
Bei einer nicht eingetragenen GbR gab es ein solches öffentliches Register dagegen nicht. Ein Dritter konnte daher nicht zuverlässig feststellen, wer aktuell Gesellschafter der GbR ist und wer für sie handeln darf. Das war insbesondere bei einer GdWE problematisch. So hat gerade der Verwalter weitreichende Befugnisse und kann für die Gemeinschaft rechtlich verbindliche Erklärungen abgeben. Der BGH sah deshalb die notwendige Rechtssicherheit nicht gewährleistet und schloss die GbR von der Tätigkeit als GdWE-Verwalterin aus. Praktische Konsequenz: Wurde eine GbR trotzdem zur Verwalterin bestellt, war diese Bestellung nach der damaligen Rechtsprechung unwirksam.
Auch Erklärungen, die die GbR anschließend als Verwalterin abgab, konnten deshalb unwirksam sein. Das allerdings kann gravierende Folgen haben, etwa dann, wenn für den Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Solange keine wirksame Zustimmung vorliegt, ist auch der Verkauf unwirksam und die Wohnung kann nicht übergehen.
Was hat sich seit 2024 geändert?
Zum 1. Januar 2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft getreten. Seitdem kann sich eine GbR in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eintragen lassen.
Für die Eintragung müssen unter anderem die Gesellschafter der GbR und ihre jeweiligen Vertretungsbefugnisse angegeben werden. Nach der Eintragung muss die Gesellschaft den Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ führen.
Damit kann heute jeder, der mit einer eGbR zu tun hat, grundsätzlich öffentlich nachprüfen:
Wer sind die Gesellschafter?
Wer darf die eGbR vertreten?
Haben sich diese Angaben geändert?
Genau diese Transparenz fehlte bei der nicht eingetragenen GbR, die der BGH seinerzeit als GdWE-Verwalterin ausgeschlossen hatte.
Kann eine eGbR deshalb jetzt eine GdWE verwalten?
Vieles spricht dafür. Der entscheidende Einwand des BGH gegen die GbR als Verwalter, nämlich die mangelnde Transparenz betreffend Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnis, entfällt bei der eGbR. Bei dieser sind die relevanten Informationen nun im Gesellschaftsregister einsehbar und Änderungen müssen dort nachvollziehbar offengelegt werden. Die eGbR ist in dieser Hinsicht den anderen Gesellschaftsformen wie der GmbH deutlich angenähert. Damit hat sich die rechtliche Ausgangslage wesentlich verändert. Es dürfte daher schwer zu begründen sein, warum eine eGbR trotz der neu geschaffenen Registerpublizität weiterhin keine GdWE-Verwalterin sein sollte.
Das MoPeG hat die rechtlichen Rahmenbedingungen für die GbR grundlegend verändert. Insbesondere das neue Gesellschaftsregister schafft genau die Transparenz, die der BGH bei der früheren GbR vermisst hat. Daher spricht viel dafür, dass eine eGbR grundsätzlich zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden kann. Eine ausdrückliche Entscheidung des BGH zu dieser neuen Rechtslage steht allerdings noch aus. Für die Praxis bedeutet das: Wer eine eGbR mit der Verwaltung einer GdWE beauftragen möchte, kann sich auf gute Argumente stützen. Ob die Gerichte die durch das MoPeG geschaffene neue Rechtslage ebenfalls als ausreichend ansehen, wird letztlich die weitere Rechtsprechung zeigen.
