Alles neu bei Indexklauseln im Gewerbemietrecht?

AGB-Unwirksamkeit

In einem langfristigen Gewerberaummietvertrag war eine Indexmiete vereinbart. Die Miete sollte sich automatisch im Verhältnis zur Änderung des Verbraucherpreisindex verändern. Als Ausgangspunkt war ein Indexstand aus Mai 2017 vereinbart und das obwohl der Mietbeginn erst auf den 1. September 2019 datierte. Gleichzeitig sah die Klausel vor, dass die Mieterhöhung erst nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters wirksam werden sollte, wies aber zugleich darauf hin, die Änderung trete automatisch ein.

BGH und Vorinstanzen stuften die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung ein und hielten sie für:

• intransparent, weil sie zwischen „automatischer“ Anpassung und Wirksamwerden erst auf Aufforderung des Vermieters widersprüchlich unterscheidet, und

• unangemessen benachteiligend, weil die bis zum Mietbeginn eingetretene Inflation zulasten des Mieters berücksichtigt wurde, ohne dass er in dieser Zeit eine Gegenleistung erhalten hatte.

Kein Schutz durch § 8 Preisklauselgesetz

Besonders praxisrelevant ist die Antwort des BGH auf die Frage, welche Rechtsfolgen sich aus dieser AGB-rechtlichen Unwirksamkeit ergeben. Das Preisklauselgesetz sieht in § 8 vor, dass eine gegen dieses Gesetz verstoßende Preisklausel erst ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Feststellung ihrer Unzulässigkeit unwirksam wird. Bis dahin sollen ihre Wirkungen bestehen bleiben. Nach Auffassung des BGH gilt dies jedoch nur für Konstellationen, in denen die Klausel zwar gegen das Preisklauselgesetz verstößt, AGB-rechtlich aber nicht zu beanstanden ist, etwa bei individuell ausgehandelten Preisklauseln oder bei formularmäßigen Klauseln, die die Grenzen des § 307 BGB einhalten. Dort sind unzulässige Klauseln gewissermaßen „schwebend wirksam“, bis ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz rechtskräftig festgestellt ist.

Anders verhält es sich, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine formularmäßige Wertsicherungsklausel bereits nach allgemeinen AGB-Grundsätzen unwirksam ist. In dieser Konstellation findet § 8 Preisklauselgesetz nach Ansicht des BGH keine Anwendung. Maßgeblich ist allein § 307 BGB mit der Folge, dass die Klausel von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfaltet. Für die Praxis bedeutet dies, dass Erhöhungen, die auf einer solchen intransparenten oder unangemessen benachteiligenden Indexklausel beruhen, ohne Rechtsgrund geleistet wurden. Der Mieter kann überzahlte Beträge grundsätzlich zurückfordern, soweit sie nicht verjährt sind. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, die Klausel sei bis zur gerichtlichen Entscheidung „vorläufig“ wirksam gewesen.

Vermieter: Musterklauseln überprüfen

Für Vermieter von Gewerbeflächen erhöht sich hierdurch das Gestaltungsrisiko deutlich. Formularmietverträge mit standardisierten Indexierungsklauseln müssen daraufhin überprüft werden, ob sie in sich stimmig, verständlich und ausgewogen sind. Insbesondere sollte der Ausgangsindex nachvollziehbar zum Mietbeginn passen, das Anpassungsverfahren widerspruchsfrei beschrieben werden und die Klausel keine einseitige Vorverlagerung des Inflationsrisikos zulasten des Mieters enthalten, ohne dass hierfür ein tragfähiger sachlicher Grund besteht. Andernfalls droht nicht nur der Verlust zukünftiger Anpassungsmöglichkeiten, sondern auch die Rückabwicklung bereits durchgeführter Mieterhöhungen.

Mieter: Rückforderung ist möglich

Gewerbliche Mieter sollten umgekehrt bestehende Indexmietvereinbarungen kritisch prüfen lassen. Ist die Wertsicherungsklausel intransparent oder unangemessen ausgestaltet, bestehen nicht nur Einwendungen gegen künftige Mieterhöhungsverlangen, sondern regelmäßig auch Chancen, bereits gezahlte Erhöhungsbeträge zurückzufordern. Bis zur Klärung der Rechtslage kann es sinnvoll sein, auf Basis zweifelhafter Indexklauseln geforderte Mehrbeträge lediglich unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt zu leisten, um den laufenden Vertrag nicht zu eskalieren und gleichzeitig keine Rechtsposition preiszugeben.

Bestehende gewerbliche Mietverhältnisse prüfen

Der BGH bestätigt, dass formularmäßige Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen einer strengen AGB-Kontrolle unterliegen. Sind sie intransparent oder benachteiligen sie den Mieter unangemessen, sind sie nicht nur für die Zukunft, sondern von Anfang an unwirksam. § 8 Preisklauselgesetz schützt solche Klauseln nicht. Für Vermieter bedeutet das ein erhebliches Rückforderungs- und Kalkulationsrisiko; für Mieter eröffnet es Angriffs- und Rückforderungsmöglichkeiten.