Das Urteil des BGH (Urt. v. 21.01.2026 – VIII ZR 247/24) stellt klar: Wird eine vermietete Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum auf eine Familien-GbR übertragen, kann dies als Veräußerung i.S.v. § 577a BGB die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen auslösen.
Ein Familienvater erwarb Anfang 2021 ein Mehrfamilienhaus in München. Anschließend teilte er das Haus nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf und übertrug dieses auf eine Familien-GbR. Diese kündigte einem Mieter wegen Eigenbedarfs der Tochter. Der BGH erklärte die Kündigung wegen einer gesetzlichen Kündigungssperrfrist für unwirksam.
§ 577a BGB schützt den Mieter, wenn der Vermieter eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umwandelt und dieses veräußert. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ist dann erst nach einer Sperrfrist möglich. Dies vorangestellt wertete der BGH die hier gegebene Übertragung auf die GbR als „Veräußerung“. Maßgeblich sei, dass mit dem Eigentumserwerb durch die GbR ein erweiterter Kreis von Eigenbedarfspersonen entstehe. Damit erhöhe sich das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter. Auch entspreche dies der Schutzrichtung der Norm. Zeitlich sei der Tatbestand ebenfalls erfüllt, da zunächst die Wohnung an den Mieter überlassen, dann in Wohnungseigentum umgewandelt und schließlich an die GbR veräußert wurde.
Das soll nach dem Gesetz jedoch dann nicht gelten, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören – sog. „Familienprivileg“. Dieses greift nach Auffassung des BGH hingegen nur in den Fällen des Abs. 1a, nicht hingegen im klassischen Umwandlungsfall des § 577a Abs. 1 BGB. Erfasst vom Familienprivileg seien daher Konstellationen, in denen vermieteter Wohnraum ohne vorherige Aufteilung an eine Personengesellschaft o. Ä. übertragen werde. Hiermit wollte der Gesetzgeber dem sogenannten „Münchner Modell“ vorbeugen: Eine Außen-GbR o. Ä. sieht nach dem Erwerb eines mit Mietwohnungen bebauten Grundstücks davon ab, zunächst Wohnungseigentum zu bilden und spricht stattdessen Kündigungen wegen Eigenbedarfs zugunsten z. B. ihrer Gesellschafter aus. Die Familienprivilegierung solle nur diese Konstellationen entschärfen, nicht aber die zuvor geregelten Umwandlungsfälle. Eine Analogie oder teleologische Reduktion lehnte der BGH mangels planwidriger Regelungslücke ab. Schließlich würde die unterschiedliche Familienprivilegierung weder gegen das Eigentumsgrundrecht des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG) noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verstoßen.
Nur geringe Anpassungen hätten vorliegend zu einem anderen – gewünschten – Ergebnis führen können:
Alleineigentum behalten: Der Vater hätte ohne Sperrfrist wegen Eigenbedarfs für seine Tochter kündigen können.
Übertragung des Hauses ohne Aufteilung: Wäre das Haus als Ganzes auf die Familien-GbR übertragen worden, hätte das Familienprivileg des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gegriffen – ohne Sperrfrist.
Damit unterstreicht die Entscheidung die erhebliche praktische Bedeutung der richtigen Gestaltungs- und Reihenfolgeplanung bei Umstrukturierungen und Übertragungen von Wohnimmobilien. Es empfiehlt sich daher, jede geplante Veränderung – etwa Übertragungen innerhalb der Familie, die Einbringung in eine Familien-GbR oder den Erwerb bereits vermieteter Immobilien – vorab anwaltlich prüfen zu lassen. Auf diese Weise lassen sich ggfs. wohn-, vermögens- und familienbezogene Ziele rechtssicher umsetzen und kostspielige, langwierige Auseinandersetzungen mit Mietern weitgehend vermeiden.
