Steuerfreier Immobilienverkauf vor dem Aus?

Aktuelle Rechtslage: Zehnjahresfrist

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der Frist erzielte Gewinne unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Ausgenommen sind Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, und zwar entweder durchgehend seit Anschaffung oder Fertigstellung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Da hierbei auf Kalenderjahre abgestellt wird, genügt im zweiten Fall bereits eine zusammenhängende Eigennutzung, die ein volles Kalenderjahr sowie jeweils mindestens einen Tag im Jahr davor und im Jahr der Veräußerung umfasst.

Der Vorschlag: Nicht selbstgenutzte Immobilien ohne Frist steuerpflichtig

Nach der Empfehlung des Finanzausschusses soll die Zehnjahresfrist ersatzlos entfallen. Gewinne aus der Veräußerung nicht selbstgenutzter Immobilien wären damit unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Gebäude und Außenanlagen sollen generell einbezogen werden. Die bisherige Einschränkung, dass sie innerhalb der Frist errichtet, ausgebaut oder erweitert worden sein müssen, entfiele.

Der Ausschuss begründet dies damit, dass die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Grundvermögen gegenüber anderen Anlageformen ohne sachlichen Grund bevorzuge.

Selbstnutzung: strengere Frist, neue Erleichterungen

Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum soll bestehen bleiben, aber neu gefasst werden:

• Die durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung bliebe wie bisher begünstigt.

• Alternativ soll künftig eine zusammenhängende Eigennutzung von mindestens 36 Monaten erforderlich sein.

• Dieser Zeitraum darf frühestens sechs Monate vor der Veräußerung enden. Zwischen Auszug und Abschluss des Kaufvertrags könnte also bis zu ein halbes Jahr liegen.

• Der Eigennutzung gleichgestellt werden sollen die Nutzung durch ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht, sowie die Überlassung an den geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten im Rahmen einer Scheidungs- oder Trennungsfolgenvereinbarung. Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige die Immobilie zuvor selbst bewohnt hat und seinen Miteigentumsanteil an diesen Ehegatten veräußert.

Die Regelung zu Trennungsfällen wäre eine Verbesserung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21, BStBl. II 2023, 642) erzielt der ausgezogene Ehegatte bislang einen steuerpflichtigen Gewinn, wenn er seinen Anteil am Familienheim auf den anderen überträgt.

Stichtag: Schutz für abgelaufene Fristen

Die Neuregelung soll für Veräußerungen gelten, bei denen die Zehnjahresfrist am Tag der Verkündung des Gesetzes noch nicht abgelaufen ist. Ist die Frist an diesem Tag bereits abgelaufen, bliebe es bei der bisherigen Rechtslage. Solche Immobilien könnten auch künftig steuerfrei veräußert werden.

Für alle übrigen Immobilien wäre der Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig. Eine Aufteilung in Wertsteigerungen vor und nach der Gesetzesänderung sieht der Vorschlag nicht vor.

Verfahrensstand

Bislang liegt nur eine Empfehlung des Finanzausschusses vor. Der Bundesrat entscheidet in seiner Sitzung am 16. Oktober 2026, ob er sie in seine Stellungnahme zum Gesetzentwurf übernimmt. Anschließend müsste der Bundestag den Vorschlag aufgreifen.

Handlungsempfehlungen

Für Immobilieneigentümer ergibt sich daraus Folgendes:

• Wer eine Immobilie nur kurz selbst bewohnt hat, die Voraussetzungen der geltenden Ausnahme aber erfüllt (ein volles Kalenderjahr sowie jeweils mindestens ein Tag im Jahr davor und im Veräußerungsjahr), sollte prüfen, ob sich eine Veräußerung noch unter der geltenden Rechtslage lohnt. Maßgeblich ist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

• Der Stichtag ist derzeit der Tag der Verkündung, könnte aber noch vorverlegt werden, etwa auf den Tag des Bundestagsbeschlusses. Das weitere Verfahren sollte daher beobachtet werden.

• Übereilte Verkäufe sind nicht angezeigt: Läuft die Zehnjahresfrist noch und wurde die Immobilie nicht selbst genutzt, bringt ein vorgezogener Verkauf keinen Vorteil, da er schon heute steuerpflichtig ist. Ist die Frist bereits abgelaufen, bliebe die Veräußerung nach dem Vorschlag steuerfrei.

Der Vorschlag befindet sich in einem frühen Stadium des Gesetzgebungsverfahrens. Inhalt, Stichtag und Übergangsregelung können sich noch ändern. Für Eigentümer von Immobilien im Privatvermögen lohnt es sich, die eigene Situation frühzeitig zu prüfen.