Die Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie ist keine Seltenheit. Aber nicht immer muss die Immobilie geschenkt werden; auch Verkäufe sind steuerlich interessant. Oftmals ist gewollt, dass der Erwerber den Kaufpreis nicht auf einen Schlag aufbringen muss, sondern bequem in monatlichen Raten zahlen kann, am besten ohne Zinsen. Genau zu dieser Konstellation hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun entschieden: In einem der entschiedenen Fälle verkauften Eltern ihr bebautes Grundstück zum vollen Verkehrswert an ihre Tochter. Eine Bankfinanzierung war für sie nicht möglich; sie konnte den Kaufpreis nur in begrenzten monatlichen Raten aufbringen. Eine Verzinsung schlossen die Beteiligten ausdrücklich aus.
Bisher war dieser Weg mit Steuerrisiken behaftet.
Der bisherige Streitpunkt
Wer zinslos stundet, verschenkt aus Sicht des Finanzamts etwas – nämlich den Zinsvorteil. Genau hier setzte die Finanzverwaltung an: Sie rechnete den Ratenzahlungen einen fiktiven Zinsanteil zu, den es vertraglich gar nicht gab. Das Ergebnis war doppelt unangenehm. Die Eltern sollten diesen erfundenen Zins als Kapitalertrag versteuern – und beim Kind wollte das Finanzamt zusätzlich Schenkungsteuer auf den Zinsvorteil erheben. Eine Steuerlast auf Geld, das nie geflossen ist.
Was der BFH jetzt entschieden hat
Mit zwei Urteilen vom 24. März 2026 (VIII R 30/24 und VIII R 1/23) hat der BFH seine Rechtsprechung zugunsten der Steuerpflichtigen geändert: Die zinslose Stundung einer Kaufpreisforderung löst – unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Einzelfälle – beim Verkäufer keine Einkommensteuer und insgesamt auch keine Schenkungsteuer aus.
Keine Einkommensteuer bei den Eltern
Vereinbaren die Parteien bei einer entgeltlichen Übertragung im Privatvermögen, dass jede Rate in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet wird und die Stundung zinslos ist, liegt eine unentgeltliche Stundung vor. Ein rechnerisch oder nach § 12 Abs. 3 BewG typisierend ermittelter Zinsanteil ist dann kein steuerpflichtiges Entgelt für eine Kapitalüberlassung. Das Bewertungsgesetz bietet im Privatbereich keine Grundlage, einen Zins zu fingieren, den die Beteiligten gerade nicht gewollt haben. Damit gibt der Senat seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich auf, nach der jede Rate zwingend in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufzuteilen war.
Keine Schenkungsteuer beim Kind
Wer den vollen Verkehrswert schuldet, erhält die Immobilie voll entgeltlich; eine freigebige Zuwendung liegt darin nicht. Einzelne für den Erwerber günstige Vertragsbestandteile – wie die zinslose Stundung – lassen sich nicht isoliert als selbständige Schenkung herauslösen. Auch der Stundungsvorteil selbst ist nicht schenkungsteuerbar: Anders als bei einem zinslosen Darlehen wird dem Erwerber keine Geldsumme zur Nutzung überlassen, sondern lediglich seine Belastung gemindert. Eine Vermögensverschiebung von den Eltern auf das Kind findet nicht statt.
Bemerkenswert ist die grundsätzliche Aussage des BFH zu Vereinbarungen unter nahestehenden Personen: Zivilrechtlich wirksame Abreden sind der Besteuerung auch dann zugrunde zu legen, wenn sie unter fremden Dritten unüblich wären. Dass eine zinslose Stundung notwendig ist, um dem Kind den Erwerb überhaupt zu ermöglichen, macht sie nicht zu einer missbräuchlichen Gestaltung.
Warum das für Sie interessant ist
Für die Übergabe von Immobilien innerhalb der Familie entsteht damit spürbar mehr Spielraum. Soll eine Immobilie nicht geschenkt, sondern verkauft werden, lässt sich der Kaufpreis flexibel und zinslos stunden, ohne beim Veräußerer Steuerfolgen auszulösen – gerade dann attraktiv, wenn der Erwerber die Kaufsumme nicht sofort aufbringen kann, die Versorgung der Verkäufer aber sicherzustellen ist.
Anwendungsbereiche, in denen ein Verkauf gegenüber einer Schenkung an Attraktivität gewinnt, könnten sein:
Vollentgeltlicher Verkauf mit zinsloser Ratenstundung als Alternative zur Schenkung, wenn Freibeträge bereits ausgenutzt sind oder der Wert der Immobilie die Freibeträge deutlich übersteigt;
Verkauf zur Nutzung eines „AfA Step-Up“ bei vermieteten Immobilien im Vergleich zur Fortführung der Anschaffungskosten bei Schenkung;
Steuerfreie Verschiebung von Liquidität von den Kindern an die Eltern durch Veräußerung einer Immobilie ohne Anfall von Grunderwerbsteuer;
Sicherung der Altersvorsorge bei den Eltern gegen Übertragung der Immobilie – auch in Kombination mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch denkbar.
Ein Selbstläufer ist die neue Rechtsprechung gleichwohl nicht. Der BFH betont selbst, dass der zugrunde liegende Vertrag steuerlich anerkannt werden muss; gerade unter nahen Angehörigen kommt es auf eine saubere und eindeutige Gestaltung an. Für die Schenkungsteuer ist zudem im Grundsatz der II. Senat des BFH zuständig – ob er sich der Auffassung des VIII. Senats anschließt, bleibt abzuwarten. Offen ist schließlich, wie die Finanzverwaltung mit den Urteilen umgeht.
Gestaltungen und bestehende Verträge sollten daher im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Gerne unterstützen wir Sie dabei.
