Wartungsvertrag zu spät abgeschlossen – keine Verlängerung der Gewährleistungsfrist für haustechnische Anlage

Real Estate Praxistipp: OLG Celle, Beschluss vom 17.07.2020, 4 U 22/20; seit BGH-Beschluss vom 10.03.2021, Az. VII ZR 137/20, rechtskräftig

Ansprüche wegen Mängeln eines Bauwerks verjähren gem. § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB in 5 Jahren. Wird die VOB/B insgesamt (d.h. ohne inhaltliche Abweichungen) als Vertragsgrundlage vereinbart, verjähren diese Ansprüche dagegen bereits in 4 Jahren (§ 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B). Für maschinelle und elektronische Anlagen, deren Sicherheit und Funktionsfähigkeit von einer regelmäßigen Wartung abhängen, beträgt die Verjährungsfrist sogar nur 2 Jahre, wenn sich der Auftraggeber dafür entschieden hat, dem Auftragnehmer nicht die Wartung zu übertragen (§ 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B). Auch der Zeitpunkt dieser Entscheidung ist insoweit von Bedeutung.

Der Fall:

Ein Generalunternehmer (GU) errichtet auf der Basis eines VOB/B-Vertrages eine Seniorenwohnanlage. Am 01.03.2010 nimmt die Bauherrin das Bauvorhaben mit der vom GU ausgeführten Heizungsanlage ab. Erst ein Jahr nach der Abnahme wird ein Vertrag betreffend die laufende Wartung der Heizungsanlage abgeschlossen. In der Folgezeit zeigen sich erhebliche Wasserschäden. Im Juli 2014 leitet die Bauherrin ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Es ergibt, dass die Undichtigkeit der Heizungsrohre auf Mängel der Heizungsanlage zurückzuführen ist. Gegen die von der Bauherrin danach erhobene Schadensersatzklage verteidigt sich der GU u.a. mit der Einrede, die Mängelhaftungsansprüche seien mit Ablauf der zweijährigen Gewährleistungsfrist für haustechnische Anlagen am 01.03.2012 verjährt. Das OLG Celle und der BGH geben ihm Recht: Um die Verkürzung der Gewährleistungsfrist auf 2 Jahre zu vermeiden, hätte der Wartungsvertrag spätestens bei Abnahme (Beginn der Verjährungsfrist) abgeschlossen werden müssen.

PSP-Praxistipps:

• Wurde die VOB/B in einem Formularvertrag des Auftragnehmers nicht als Ganzes (also mit inhaltlichen Abweichungen) zur Vertragsgrundlage gemacht, ist eine Verkürzung der Gewährleistungsfrist auf 4 oder gar nur 2 Jahre als unangemessene Benachteiligung des Bauherrn gemäß den §§ 307 Abs. 1 und 2, 309 Nr. 8 Buchst. b) ff), 310 Abs. 1 BGB auch im kaufmännischen Verkehr unwirksam.

• Die Verlängerung einer wirksam vereinbarten Verjährungsfrist durch den Abschluss eines Wartungsvertrages kann sowohl formularvertraglich als auch individualvertraglich wirksam vereinbart werden, und zwar auch deutlich über die gesetzliche Frist von 5 Jahren hinaus (§ 202 BGB erlaubt eine Verlängerung auf 30 Jahre). Denn mit der Möglichkeit, die Anlage selbst warten zu können, erhält der Auftragnehmer hierfür einen Ausgleich.

• Hat der Bauherr den Wartungsvertrag nicht mit seinem Auftragnehmer (z.B. dem mit der Errichtung des Gebäudes beauftragten GU) abgeschlossen, sondern mit einem Dritten, verbleibt es für diese Anlagen bei einer Verjährungsfrist von nur 2 Jahren. Denn Zweck der Regelung ist, Streit darüber zu vermeiden, ob ein Mangel auf eine Schlechtleistung des Auftragnehmers oder eine ungenügende Wartung durch den Auftraggeber zurückzuführen ist.

• Der Auftragnehmer muss dem Bauherrn ermöglichen zu entscheiden, ob er einen Wartungsvertrag mit dem Auftragnehmer abschließen will. Dazu wird vertreten, der Auftragnehmer müsse dem Auftraggeber auch ungefragt einen Wartungsvertrag zu angemessenen Konditionen anbieten, um in den Genuss der nur zweijährigen Verjährungsfrist zu kommen.

• Die Rechtsfolgen einer Beendigung des Wartungsvertrages vor Ablauf der durch seinen Abschluss verlängerten Verjährungsfrist sind umstritten und durch die Rechtsprechung noch nicht geklärt. Nach der überwiegenden Literaturmeinung gilt wieder die kurze Frist des § 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B, wenn der Auftraggeber oder den Auftragnehmer den Wartungsvertrag vor Ablauf von 2 Jahren aus Gründen, die nicht dem Vertragspartner zuzurechnen sind, kündigt. Kündigt der Auftraggeber oder der Auftragnehmer den Wartungsvertrag nach mehr als 2 Jahren, aber vor Ablauf der Verjährungsfrist, ohne dass der Vertragspartner ihm einen wichtigen Grund hierfür gegeben hat, sollen etwaige Mängelansprüche mit dem Wirksamwerden der Kündigung verjähren.