Muss Hausverkäufer zur Vermeidung arglistigen Verschweigens von Mängeln Erfolg einer Sanierungsmaßnahme prüfen?
Real Estate Praxistipp

Dieser Praxistipp befasst sich mit dem Urteil des BGH zur Prüfung von Sanierungsmaßnahmen. Der BGH sah sich der Frage ausgesetzt, ob ein Hausverkäufer zur Vermeidung arglistigen Verschweigens von Mängeln den Erfolg einer Sanierungsmaßnahme prüfen müsse, wenn er zuvor ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels beauftragt hatte. Im ihm vorliegenden Fall entschied der BGH, dass dies nicht notwendig sei. Dennoch ist in jedem Einzelfall konkret zu prüfen, welche dem Verkäufer bekannten Mängel von diesem in welchem Umfang offenzulegen sind.

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 19.02.2016, Az. V ZR 216/14

Verkäuferin V verkauft Käufer K unter Ausschluss ihrer Haftung für Sachmängel ein Haus. Nach seinem Einzug stellt K fest, dass es von Hausbock befallen ist. Dies konnte er bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen. Unter Berufung darauf, dass V den bei Übergabe vorhandenen Ungezieferbefall arglistig verschwiegen habe, fordert K von V Schadensersatz. Im Prozess legt V dar, sie habe vor dem Verkauf das auf Schädlingsbekämpfung spezialisierten Unternehmen X beauftragt. Dieses habe ihr versichert, die angewandte Heißluftbehandlung gewährleiste die vollständige Beseitigung des Ungeziefers, und es verbleibe kein Risiko des Wiederauftretens des Schädlingsbefalls. Der BGH verneint den Schadensersatzanspruch des K unter folgenden Erwägungen:

  • Dass der Verkäufer eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt hat, genügt für die Annahme eines arglistigen Verschweigens nicht. Die Aufklärungspflicht muss vielmehr vorsätzlich verletzt worden sein. Dazu muss der Verkäufer den konkreten Mangel kennen oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halten und in Kauf nehmen.
  • Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf.
  • Dass das Haus in der Vergangenheit von Hausbock befallen war, der Befall aber (vermeintlich) ordnungsgemäß beseitigt wurde, stellt für sich genommen keinen (offenbarungspflichtigen) Sachmangel dar.
  • Sind dem Verkäufer jedoch konkrete Umstände bekannt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss der Verkäufer den Käufer über diese Umstände aufklären. Unterlässt er das, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.
  • Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist ist der Käufer – auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart.
  • Der Verkäufer ist im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast aber gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist.

PSP-Praxistipp:

Die für Immobilien-Verkäufer günstigen Aspekte des vorstehend dargestellten BGH-Urteils lassen sich nicht uneingeschränkt auf jede Art von Sachmangel übertragen. So weist der BGH in seiner Entscheidungsbegründung darauf hin, dass sie etwa auf den Befall eines Hauses mit Hausschwamm nicht übertragbar sind, weil trotz technisch einwandfreier Beseitigung von Hausschwamm (anders als bei Hausbock) stets die latente Gefahr seines Wiederauftretens gegeben sei. In jedem Einzelfall ist konkret zu prüfen, welche dem Verkäufer bekannten Mängel von diesem in welchem Umfang offenzulegen sind.

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