Beweispflicht bei (vorgetäuschtem) Eigenbedarf des Vermieters
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16

Der Mieter bewohnt seit 2008 seine Wohnung. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis mit der Begründung, die Wohnung werde für den neuen Hausmeister benötigt. Nach einer Räumungsklage schließen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtet, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. Der Auszug erfolgt am 31.10.2011. Anschließend zieht jedoch nicht der Hausmeister, sondern eine andere Familie in die Wohnung ein. Der Mieter meint nun, der Bedarf sei nur vorgetäuscht gewesen und klagt auf Schadensersatz für Umzugskosten und die höhere Miete der neuen Wohnung. Die Vorinstanzen weisen die Klage ab. Der BGH beurteilt den Fall anders und verweist den Rechtsstreit zurück an das Landgericht, weil die Vorinstanzen den Sachverhalt nicht richtig gewürdigt haben.

  • Liegt eine (schuldhaft) unberechtigte Kündigung vor – insbesondere bei Vortäuschen einer in Wahrheit nicht beabsichtigten Selbstnutzung – ist der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter auszieht und dadurch Vermögenseinbußen erleidet. Hierzu zählt u. a. auch die erhöhte Miete, die er für eine neue Wohnung entrichten muss.
  • Tritt der vom Vermieter als Kündigungsgrund geltend gemachte Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht ein, trifft den Vermieter eine besondere Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Bedarf erst nachträglich weggefallen ist (sogenannte „sekundäre Darlegungslast“). Denn wird der behauptete Selbstnutzungswille nicht umgesetzt, liegt der Verdacht nahe, dass dieser nur vorgeschoben war. In einer solchen Situation ist es – so der BGH – dem Vermieter zuzumuten, schlüssig und nachvollziehbar zu erklären, warum der behauptete Bedarf erst nachträglich wieder entfallen sein soll.
  • Nach Auffassung des BGH erfüllt der Vermieter diese Darlegungslast im vorliegenden Fall nicht. Er bleibt die Erklärung schuldig, warum nicht sofort nach dem Räumungsvergleich mit dem bisherigen Mieter der neue Mietvertrag mit dem Hausmeister geschlossen und noch nicht einmal eine Einigung über die wesentlichen Vertragskonditionen getroffen wurde. Der BGH hält es nicht für plausibel, dass sich der Hausmeister erst nach dem Auszug des bisherigen Mieters auf seine Krankheit (Kniebeschwerden) besinnt und es ablehnt, in die im 3. OG gelegene Wohnung einzuziehen. Weitere Erklärungen oder Begründungen liefert der Vermieter nicht. Angesichts eines solchermaßen mangelhaften Vortrags kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast nicht ausreichend nachgekommen ist. Damit wird die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – das Vortäuschen eines in Wirklichkeit nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig behandelt.

PSP-Praxistipp:

Der BGH betont abermals die große Bedeutung, die einem besonders sorgfältigen Vortrag des Vermieters beizumessen ist, wenn sich ein Kündigungsgrund – insbesondere ein geltend gemachter Wohnungsbedarf – nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

In einem solchen Fall dreht sich die Beweislast zu Lasten des Vermieters um. Er muss dann nachweisen, dass kein Vortäuschen vorliegt. Normalerweise ist das anders: Derjenige, der Schadensersatzansprüche geltend macht (hier: Mieter), muss auch darlegen und beweisen, dass sein Anspruch begründet ist. Dazu gehört in der Regel auch der Nachweis der Pflichtverletzung, die dem Anspruchsgegner (hier: Vermieter) vorgeworfen wird.

Fällt der Wohnungsbedarf, mit dem eine Kündigung begründet wurde, nachträglich weg, muss jedoch der Vermieter sehr sorgfältig darlegen und auch beweisen, dass dies zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs und auch des Herausgabeverlangens gegenüber dem Mieter nicht vorhersehbar war. Ist der Vortrag des Vermieters insoweit unzureichend, wird ihm die Pflichtverletzung unterstellt.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden
Diese Vorträge & Veröffentlichungen könnten Sie interessieren
Mehr laden